Tal como concluyo en el Capítulo 3 parece que el problema del acceso a la vivienda hay que centrarlo fundamentalmente en el alquiler y en quienes lo necesitan porque no tienen posibilidades de compra.
También del capítulo anterior he sacado el convencimiento, a falta de unos cálculos que, por ahora, no soy capaz de hacer, de que no es necesaria la construcción de vivienda nueva libre por encima de los parámetros actuales y de que con la vivienda usada procedente de herencias y su rehabilitación se satisfará la demanda de compra y parte de la de alquiler, tal como ha ocurrido en el quinquenio estudiado.
En esta entrada voy a centrarme en el alquiler libre a precio de mercado, que, ante la carencia de vivienda pública suficiente, es, hoy por hoy, casi la única opción que existe para establecerse.
Lo primero que me pregunto es quién alquila las viviendas y lo segundo por qué están tan caras.
¿De quién son las viviendas principales?
Según informaciones del Observatorio de la vivienda asequible a partir de datos catastrales, las personas físicas (particulares) poseen aproximadamente el 90.8% de las viviendas principales, las personas jurídicas (empresas, bancos, fondos) el 2,3% y el 6,9% restante son herencias, comunidades de bienes y similares.
Si tenemos en cuenta los datos sobre el régimen de tenencia de 2024, en los que se indica que el 71 % de la población vivía en una vivienda de su propiedad, podemos concluir que 13.752.989 viviendas constituían el hogar principal de las personas propietarias, por lo que habría 3.835.341 viviendas libres que podrían estar alquiladas o vacías.
| Total viviendas | 100% | 19.370.408 |
| Propiedad de Personas físicas | 90,8% | 17.588.330 |
| Hogares principales | 71% | 13.752.989 |
| Viviendas alquiler o vacías | 3.835.341 | |
| Propiedad de Personas jurídicas | 2,3% | 445.519 |
| Parque de Alquiler | 4.280.860 |
Si además consideramos que las viviendas en propiedad de las personas jurídicas, están todas ellas destinadas al alquiler, nos encontramos con:
un parque de 4.280.860 viviendas que podrían ser alquiladas.
El hecho de que ,según fuentes oficiales, el porcentaje de viviendas de alquiler a precio de mercado en 2024 había subido hasta un 20,4% nos sitúa también cerca de los 4 millones de viviendas en alquiler, lo que parece validar los cálculos realizados.
Continuando con este razonamiento podemos llegar a estimar los porcentajes de cada tipo de propiedad:
| Total viviendas alquiler precio mercado | 100% | 4.280.860 |
| Propiedad de Personas físicas | 89,6% | 3.835.341 |
| Propiedad de Personas jurídicas | 10,4% | 445.519 |
Por lo tanto, los principales arrendadores, prácticamente un 90%, son personas físicas, no fondos ni bancos.
Aquí es donde se desmonta otro de los grandes dogmas de nuestra izquierda auténtica: el de la culpabilidad de los fondos buitre, que existir, existen, pero no son los únicos responsables, ni siquiera los más importantes.
El problema por tanto es que España es un país de propietarios que no de proletarios, y eso complica mucho las cosas.
¿Grandes tenedores o pequeños propietarios?
Pero hay que matizar.
Una cosa es que la gran mayoría de los arrendadores sean personas físicas y otra muy distinta es que no es lo mismo arrendar una casa que cien casas. Habrá personas físicas que son grandes tenedoras de viviendas.
Para poder analizar la situación es crucial saber exactamente cómo se compone el parque de viviendas de posible alquiler: cuántos propietarios alquilan una única vivienda, cuántos alquilan dos, tres, cuatro, cinco, etc.
Y aquí comienzan de nuevo los problemas.
Al pretender saber cuántos propietarios lo eran de más de cinco viviendas, que parece que es el concepto de gran tenedor que se aplica en zonas tensionadas y es una información crucial, me ha resultado imposible obtener el dato.
Ni cúántos son, ni cuántas viviendas manejan. Por supuesto, conocer los tenedores de una única vivienda, de dos o de tres, ni por asomo.
Lo que me ha asustado no es que yo no haya sido capaz de encontrar la información, es que mis ayudantes no han podido darme ni una sola fuente o referencia fiable.
Sólo me aportan informaciones periodísticas que interpretan de forma superficial y muchas veces equivocadas, supuestas notas de prensa de fuentes oficiales.
Encuentran informaciones periodísticas como ésta que se repite mucho:
Se estima que en 2023 había más de un millón de viviendas en manos de grandes tenedores (propietarios con más de 10 inmuebles). Los grandes tenedores (incluyendo empresas, fondos y organismos públicos) suman un total de unos 27,000 propietarios y suelen hallarse concentrados en grandes ciudades y zonas turísticas.
O esta otra, muy centrada en medios contrarios a la regulación:
El 92% de las viviendas en alquiler están en manos de pequeños propietarios particulares.
Estas noticias no aportan mucha información, ya que suelen citar un batiburrillo de indicadores con los que se pueden hacer interpretaciones y titulares muy «sui géneris».
Además, suelen mezclar datos del Catastro sin distinguir entre todo tipo de inmuebles (viviendas, oficinas, garajes y trasteros), por lo que la información no suele servir de nada
¿Pequeños propietarios particulares?
Estaba a punto de continuar la entrada y quedarme con lo de que los pequeños propietarios particulares son la gran mayoría, cuando he descubierto la web de IDRA Instituto de Investigación Urbana de Barcelona y el informe ¿Cómo afectará el control del precio de los alquileres a los caseros?.
Dice el informe:
Existe una distorsión en el debate al llamar «pequeños propietarios particulares» a todos los caseros que son personas físicas, sin distinguir cuántas propiedades alquilan. Esto propaga el imaginario del «casero vulnerable».
Aporta, por fin, algún dato, que espero sea real, y algunas consideraciones de lo que está ocurriendo, que cambia algunos de los puntos de vista que he expresado, eso sí en una gran ciudad, Barcelona, donde la demanda de alquiler es más fuerte y , según el informe, en la única que hay datos.
| Tipo de «casero» | % de caseros | % de viviendas que poseen |
| Con 1 vivienda | 79% | 38.7% |
| Con 2 viviendas | 10,1% | 9,9% |
| De 3 a 5 viviendas | 6,3% | 11,2% |
| De 6 a 10 viviendas | 2,6% | 9,6% |
| De 11 a 15 viviendas | 0,9% | 5,4% |
| Con 15 o más viviendas | 1.2% | 24.1% |
Por lo tanto, según este informe, podríamos decir que los pequeños propietarios «verdaderos» sí son mayoría (79%) pero solo poseen el 38,9% del mercado de alquiler mientras que, por el otro extremo, solo un 1,2% posee un 24,1% de las vivendas que se alquilan con un promedio de más de 40 viviendas alquiladas cada uno.
Como mucho si admitimos también a los poseedores de 2 vivendas, estaríamos hablando de que pequeños propietarios verdaderos serían el 89% y poseerían el 48,6% de viviendas, no el 75% que estimaba al principio de la entrada, o dicho de otra manera, teniendo en cuenta lo que pasa en las grandes ciudades,
los grandes tenedores gestionan más de un millón de viviendas, probablemente más del doble.
En qué medida lo que pasa en las grandes ciudades es aplicable al resto del país no lo tengo claro, pero me da que es algo que, de no poner freno, de no acabar con el chollo de la inversión en vivienda para obtener altas rentabilidades, acabará afectando a todas las poblaciones.
El informe concluye que los grandes tenedores son un grupo especializado y organizado en lobbies, controlan más del 60% de las viviendas que se alquilan en Barcelona e influyen en el aumento de precios y que, por supuesto, hacer que mediante regulación se bajen los precios de los alquileres de estos colectivos no les lleva a «ser vulnerables».
La importancia de los datos y el Catastro
Vivimos una época en la que pensamos que todo está resuelto, que la informática y la IA nos aportan cualquier tipo de información, que todo se sabe y la realidad es que no es así, no hay información disponible y tampoco creo que existan datos exactos.
Lógicamente el Catastro parece la fuente de información más apropiada, pero a su alrededor debería concentrase toda la información sobre vivienda y alquiler que sea de utilidad para gestionar y tomar decisiones.
Recuerdo que hacer o actualizar un Catastro era una tarea ciclópea en la que intervenían muchas empresas y personas.
Imagino que ahora con la digitalización y la automatización de la cartografía, su actualización será más sencilla, y no ocurrirán los atrasos, de incluso años, que se producían en la tramitación de obras nuevas y otras actualizaciones.
Quiero pensar también que la información aproximada de las viviendas de uso residencial y sus propietarios estará disponible para quienes toman decisiones, pero es que no es suficiente.
Imagino que ahora la comunicación con Notarías y Registros de la Propiedad estará perfectamente resuelta, los propietarios estarán perfectamente identificados y las transmisiones se realizarán automáticamente.
Recuerdo de mi época laboral lo que costó que las Notarías mandasen bien la identificación de comprador y vendedor y entrasen en el sistema digital de transmisiones.
Debería estar conectado con un Registro de Contratos de Alquiler para saber cuántas viviendas están alquiladas y quénes son los arrendadores, sin embargo, consultas en internet y te encuentras con que:
En España, el registro de los contratos de alquiler de vivienda habitual no es obligatorio en la mayoría de los casos, aunque sí es aconsejable para otorgar mayor seguridad jurídica tanto al propietario como al inquilino, especialmente ante terceros o en caso de venta del inmueble durante el alquiler.
Pues debiera ser obligatorio o, en su defecto, debería tener conexiones con los padrones municipales para distinguir las viviendas ocupadas por sus dueños o por otras personas y poder controlar así las viviendas alquiladas.
Periódicamente también se debería actualizar el Catastro con la información resultante del consumo electrico o con otro sistema y poder así saber qué viviendas principales están ocupadas, cuáles están vacías o cuáles son segundas viviendas.
Referencia del precio de alquiler.
Ahora, con la nueva ley de vivienda aparece una nueva necesidad de información, la de determinar cuál es el precio de referencia de alquiler de una vivienda en una zona tensionada.
En la Hacienda donde yo trabajaba, para solucionar el problema de la asignación del valor de una vivienda de cara al impuesto de transmisiones se creó un sistema que asignaba «de forma automática» un valor mínimo más o menos próximo al valor de mercado.
Pero, asignar un valor a una vivienda, igual que calcular el alquiler que le corresponde, implica un gran trabajo de creación de tablas con las diferentes características (objetivas y subjetivas) que hacen que el valor de una vivienda varíe y una labor ímproba de cumplimentar los atributos subjetivos.
Sé que supuso años su creación y me imagino que el mantenimiento y actualización de las diversas tablas requerirá un gran esfuerzo, si es que sigue funcionando.
En este caso se requiere además cierta conexión con la información fiscal de la Agencia Tributaria y las Haciendas Forales relativa a los ingresos de los habitantes de la zona a la que pertenece la vivienda, con lo que la cosa se complica y por eso tenía curiosidad por ver cómo se ha resuelto el tema de establecer el alquiler de referencia.
El Estado, a través del Ministerio de la Vivienda y Agenda Urbana,ha optado por una metodología intermedia para obtener un rango de valores de referencia para el alquiler de una vivienda, de acuerdo con su localización y características.
Requiere que la persona interesada aporte online los atributos no conocidos por Catastro que pueden modificar el valor de la vivienda, y de su alquiler por tanto, y la aplicación genera un informe con el citado rango de alquileres.
Ignoro si esa información se revisará o controlará de alguna manera.
¿Quén es responsable de los altos precios del alquiler?
Es evidente que, los grandes tenedores (particulares y fondos) aun no siendo propietarios de la mayoría de la viviendas que se alquilan, tienen una gran capacidad para influir en el mercado y, como suelen poseer carteras concentradas en zonas metropolitanas o con alta demanda, con toda seguridad empujarán al sector inmobiliario a subir precios.
El desplazamiento de la oferta de estos grandes inversores hacia el alquiler de habitaciones o de temporada ante la presión de la ley de vivienda indica que su única finalidad es buscar la máxima rentabilidad.
Está claro que hace falta algo más que una ley (hecha la ley hecha la trampa), hay que aumentar la regulación o la fiscalidad o ambas cosas.
Particularmente creo más en la fiscalidad y en el control de las viviendas alquiladas y los ingresos que producen para evitar el fraude fiscal, que en la regulación que siempre deja zonas de escape.
Los pequeños propietarios.
Los pequeños propietarios particulares, aunque son la mayoría, tienen menor influencia por no estar agrupados y, aunque alquilaban en general a un precio algo inferior al del mercado, también se dejarán arrastrar por los precios si no hay regulación que lo impida.
El problema de algunos de los pequeños propietarios es otro, es el miedo.
Las informaciones de los portales inmobiliarios que indican que la oferta de vivienda en alquiler ha disminuido en un 20 % en las zonas tensionadas en las que se aplica la nueva ley, probablemente exageran la realidad, ya que están en desacuerdo con ella, pero en parte será verdad.
De hecho, estaba anoche viendo una televisión local de una zona turística, me gustan las televisiones locales por la cercanía de los temas que tratan, y me encontré con un programa dedicado en exclusiva a un tema que, según la emisora, preocupa muchísimo en la zona, la inquiokupación.
No estamos hablando del antiguo fenómeno político de la okupación como método de denuncia de situaciones de precariedad o de falta de equipamientos para jóvenes.
Estamos hablando en general de la ocupación producida por las mafias o personas especializadas que se saben todos los recobecos.
La ocupación por parte de esos inquilinos que dejan de pagar la renta y no abandonan la vivienda hasta mucho tiempo después, genera muchos sinsabores a las personas propietarias, sobre todo si son mayores, aumentados en ocasiones por las condiciones en que dejan las viviendas al final del proceso.
El programa era una exageración, con vídeos y fotos de viviendas destrozadas tras su desalojo y claramente estaba enfocado a generar inseguridad; pero lo grave del asunto es que al consultar a una persona de la izquierda auténtica, en vez de ofrecer soluciones, respondió simplemente diciendo que el problema no existe, que todo era mentira, que solo hay un 0,06% de casos de ocupación. Y se quedó tan ancha. Votos para Vox.
Es evidente que hay interés por parte de ciertos sectores en exagerar el problema de la inseguridad, resultan agobiantes la cantidad de anucios de empresas del gremio, pero negar el impacto que esto tiene en un perfil de personas que, por miedo, dejan de alquilar su vivienda, es practicar la política del avestruz.
La creencia instalada de que además la nueva ley protege al inquilino por encima del propietario se evidencia para ellos por las dificultades para recuperar la propiedad y esto no se debe ignorar.
La izquierda no puede olvidar que, aunque no le guste, España es, como decía, un país de propietarios y no de proletarios y aunque piense que estos miedos son exagerados por la extrema derecha y los lobbies de caseros, da igual, el miedo ha calado.
Ha calado y es normal y lógico que preocupe y, como está gobernando, es la izquierda quien debe ofrecer soluciones para propietarios e inquilinos.
Ignorar o negar estas situaciones, o peor aún, no resolverlas y de alguna manera incluso culpabilizar a quienes les ocurre y protestan, es otro de los grandes exitos de la izquierda auténtica para beneficio de la derecha extrema, tan importante o más que el de la inmigración.
Solo habría una forma de resolver estas situaciones para un gobierno eficaz: asegurando la Administración al propietario que seguirá cobrando mientras no resuelva la situación, bien ayudando a un rápido desahucio si se trata de especialistas del fraude o bien buscando una solución para los inquilinos.
Al dia siguiente de escribir estas líneas, el Gobierno Vasco reconocía que «las medidas orientadas a reforzar la protección de las personas arrendatarias, han generado, de forma indirecta, un aumento de la reticencia de muchos propietarios a incorporar sus viviendas al mercado del alquiler reduciendo así la disponibilidad de la oferta« y anunciaba la puesta en marcha del programa Alokaplus.
Dicho programa funcionará como un seguro para propietarios que oferten sus viviendas a precios que se ajusten a los precios de referencia y sufran una situación de impago. Una propuesta que parece va en el sentido correcto.
Hay Derecho
En mi búsqueda de información sobre propuestas de mejora del mercado de alquiler me he topado con un blog de especialistas en derecho que se titula, como no, Hay Derecho, que, entre muchos asuntos legales, también tiene entradas que tratan sobre la problemática del alquiler, muy, pero que muy, interesantes y creo que bastante objetivos.
Me ha gustado especialmente un post de Matilde Cuena Casas –Una propuesta para incentivar la oferta de alquiler de vivienda asequible– que describe con precisión de abogada, los problemas que yo de mala forma he pretendido hacer ver y, como indica el título, propone soluciones. Merece la pena leerlo.
Su punto de partida es que al no existir en la práctica vivienda pública «hay que ser realista y admitir que no es posible resolver el problema de la vivienda prescindiendo del mercado privado. O se favorece que los propietarios privados saquen sus viviendas al mercado del alquiler y que este sea rentable o será imposible que los precios bajen«
Además de una serie de medidas encaminadas a «quitar miedo» a los propietarios, se muestra más partidaria de ofertar más beneficios fiscales, hasta un 80% de deducción, a quienes ajusten el precio del arrendamiento al Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda, que de poner topes legales.
La misma autora, sobre el tema de la okupación tiene otra entrada -Okupación y falsedad del título jurídico. Propuestas de reforma- que yo he conocido después de haber escrito lo del programa de la televisión local citada, que describe cómo el problema de la inquiokupación es más grave y complicado que lo que yo pensaba.
Parece lógico pensar que muchos pequeños propietarios, muchos de ellos personas mayores, se asusten ante la posibilidad de verse inmerso en una situación semejante. Los grandes tenedores me imagino que no se asustarán tanto, en ellos la situación no tiene tanto impacto.
Por cierto, aunque lo propone para evitar falsificaciones de contratos de alquiler, coincide en la necesidad de que exista un registro administrativo de contratos de arrendamiento de fincas urbanas en la comunidad que yo citaba anteriormente.
Conclusiones.
Todos mienten.
Los que más la derecha y los lobbies de grandes propietarios, diciendo que la gran mayoría del parque de alquiler está en manos de pequeños propietarios particulares, pero ocultando a sabiendas que, aunque sí son la mayoría de propietarios, solo tienen un tercio de las viviendas.
También la izquierda auténtica agitando el fantasma de los fondos de inversión y los fondos buitre sin aclarar que, en realidad, representan la parte más pequeña del mercado de alquiler.
La distinción de pequeños propietarios y grandes tenedores con más de 5 o 10 viviendas no me parece muy acertada. Yo definiría como pequeños propietarios a los que alquilan 1 o 2 viviendas principales y rentistas o inversores en vivienda a los que tienen 3 o más viviendas alquiladas.
Los pequeños propietarios definidos como quienes alquilan 1 o 2 viviendas son efectivamente una gran mayoría (el 89% en Barcelona) pero entre los dos grupos solo controlan el 48% de las viviendas, no la mayoría.
Los rentistas, aunque sean menos, el 11%, tienen una gran capacidad para influir en el mercado de alquiler. Suelen poseer carteras concentradas en zonas metropolitanas o con alta demanda y probablemente empujarán al sector inmobiliario a subir precios.
Tienen mayor presencia en grandes ciudades y zonas metropolitanas (Madrid, Barcelona, Valencia, Baleares), donde la rentabilidad es más alta y la demanda de alquiler es mayor.
En Barcelona, única ciudad con datos, los rentistas, caseros con 3 o más viviendas alquiladas, poseen más de la mitad del parque, un 52%, y solo un 1,2% de ellos son dueños de la cuarta parte.
Para este colectivo creo que es absolutamente necesario tomar medidas para controlar el constante aumento de los precios del alquiler a través de la Ley de Vivienda o a través de otras medidas regulatorias o fiscales.
No puede ser que la inversión en vivienda sea un gran negocio, el más rentable, hasta un 7% de rentabilidad. Hay que conseguir que tenga una rentabilidad razonable y controlada a través de una fiscalidad progresiva.
Es posible que fuera de las zonas metropolitanas con más demanda los pequeños propietarios controlen un porcentaje mayor de las viviendas de alquiler, pero no hay, o no he encontrado, datos al respecto.
Es urgente tomar medidas tendentes a quitar miedos e inseguridades jurídicas a esos pequeños propietarios para que no disminuya la oferta, como parece evidente que está sucediendo.
Son imprescindibles sistemas que garanticen al pequeño propietario que, ante situaciones de impago, sean fraudulentas o no, la Administración le protegerá haciéndose cargo.
Los programas Bizigune, ya veterano, y el nuevo Alokaplus, puestos en marcha por el Gobierno Vasco, van en esa línea.
Para una gestión eficaz de la vivienda es imprescindible disponer de datos ciertos y relevantes para lo que será necesario cruzar la información del Catastro con otras que nos permitan saber cuantas viviendas están alquiladas, cuántos propietarios hay y de cuantas casas, a qué precios, cuantas viviendas están vacías, cuántas se heredan, etc, etc.
El control de las casas que se alquilan por un obligatorio registro administrativo de contratos de arrendamiento es absolutamente necesario para un control del fraude.
Da la sensación, ante la falta de datos, de que se está actuando por intuiciones más que por certezas.
Además de controlar los precios del aquiler en las zonas tensionadas las instituciones deberán aumentar la oferta de vivienda pública de alquiler, pero de esto espero tratar en la siguiente entrada.
Continuará..