A lo largo de las seis entradas anteriores, he ido analizando diversos aspectos del problema del acceso a la vivienda del que todo el mundo habla, y he llegado a un diagnóstico incómodo.
El verdadero problema.
He comprobado que, para la mayoría, el problema de la vivienda se acaba solucionando, ya que, tarde o temprano, con mayor o menor esfuerzo y con ayuda familiar, bancaria o de ambas, acaba comprando.
Sin embargo, hay una minoría significativa de personas que no puede comprar y se ve obligada a alquilar, y al no encontrar viviendas asequibles, deben acudir a un mercado libre cuyos precios están por las nubes, lo que las lleva a estar en riesgo de pobreza.
Por eso el problema estaba mal planteado no se trataba del acceso a la vivienda, el verdadero problema es la pobreza por falta de viviendas de alquiler asequible para quienes la necesitan.
Y por centrar aún más el problema, las personas «que no encuentran ese alquiler asequible» y necesitan recurrir a un mercado libre que les empobrece, tienen nombres e historias muy concretos:
- una persona migrante que busca un lugar donde mejorar su vida,
- una madre sola que necesita un hogar digno para sus hijos y
- una persona joven que quiere emanciparse y todavía no puede comprar.
No hay información suficiente para tomar decisiones.
A lo largo de las entradas he visto que no y es peligroso, porque sin informacion fiable no hay política de vivienda, hay opiniones y en vivienda creo que predominan las opiniones sobre los datos.
La noticia que cité en el CAPITULO 5 de El País del 9 de marzo de 2026 sobre Aragón —que no sabe cuántas VPO tiene ni cuántos ciudadanos las quieren— no es una anécdota, es el síntoma de un problema estructural.
Una de las consecuencias más evidentes ha sido la manipulación de unos y de otros sobre la realidad de los arrendadores:
- No es verdad afirmar, como dicen ciertas izquierdas populistas, que los responsables de la falta de vivienda asequible y los altos precios son los fondos buitre, cuando representan una parte ínfima del mercado.
- Es otra gran mentira decir que más del 90% de las viviendas alquiladas son de «pequeños propietarios particulares», como dicen las patronales del sector y ciertas derechas supuestamente «serias» llamando pequeños a todos los propietarios particulares.
La verdad parece ser la que indica la investigación realizada en Barcelona , confirmada recientemente por el Informe «Un mercado dominado por multiarrendadores» : Sí son una gran mayoría (89 %) los propietarios particulares, pero no todos tienen las mismas vivendas alquiladas, no todos son «pequeños propietarios».
| Tipo de «casero» | % | viviendas que alquilan |
| Con 1 o 2 viviendas | 89 | 48.6 % |
| De 3 a 15 viviendas | 9,8 | 26,3 % |
| Con 15 o más viviendas | 1.2 | 24.1% |
Me parece erróneo emplear el actual concepto de «gran tenedor» (que a veces significa 5 viviendas, a veces 10). Creo que refleja mejor la realidad una distinción entre pequeños propietarios (con 1 o 2 viviendas alquiladas) y caseros profesionales (con 3 o más viviendas alquiladas).
No tenemos claro quién es responsable de la falta de vivienda asequible.
También he comprobado que muchas personas no lo tienen claro. Culpar al Gobierno central es conveniente para quien no lo hace bien, pero inexacto. En España, la creación y gestión de la vivienda pública asequible depende de forma directa y mayoritaria de las Comunidades Autónomas y los Municipios y no del Estado Central, que solo puede financiar y aprobar legislación básica.
Precisamente, una de las mayores dificultades del proceso de creación de un parque de alquiler asequible suele ser el hecho de que las distintas instancias estén gobernadas por partidos políticos diferentes y no colaboren, lo que suele provocar que se confirme el refrán «unos por otros, la casa sin barrer».
Lo que funciona: Soluciones.
Voy a comentar ahora las propuestas de solución que, de entre todas que he podido analizar, funcionan mejor y me han permitido pensar en que la solución es factible.
Adelanto que la mayoría de las propuestas se refieren a Euskadi por la sencilla razón de que me ha resultado más fácil encontrar información y tiene algunos planes que al final, a modo de epílogo, voy a tratar de contrastar en números y plazos
Las he articulado en cuatro areas de actuación a desarrollar en paralelo:
| 1 | Crear Sistemas de Información para tener control sobre el mercado del alquiler |
| 2 | Construir nueva vivienda asequible |
| 3 | Captar vivienda usada para añadirla al parque de vivienda asequible |
| 4 | Regular el mercado libre de alquiler para bajar precios. |
1. Crear Sistemas de Información para tener control sobre el mercado del alquiler.
Sin estar seguros de qué viviendas están alquiladas, quienes son los arrendadores y por cuanto se contrata, no existe posibilidad alguna de intervención del mercado de alquiler, siempre habrá escapes.
Por lo tanto lo primero es generar Sistemas de Información que controlen tanto el mercado del alquiler libre como el público, considerando siempre que la iniciativa deberá ser de cada Comunidad con el apoyo de Catastro y las Haciendas (Agencia Tributaria y Haciendas Forales).
1.1.-Registro de Alquiler Obligatorio
La primera medida sería establecer como obligatorio el registro de toda la vivenda libre que se alquila (temporada y habitaciones incluídas) en un Registro de Contratos y Viviendas de Alquiler libre de cada comunidad (en algunas ya existe aunque sin obligación de registrarse).
Incluiría cruces periódicos con la información censal para obtener información de los hogares en los que no viven los propietarios y poder detectar así alquileres no declarados.
1.2.-Control del Fraude y calidad de los Indices de Referencia.
Realizaría en las Haciendas Estatal y Forales procesos periódicos de cruce entre las declaraciones de IRPF de los arrendadores y arrendatarios con la información de los Registros para detectar incongruencias, respecto a si se aplican o no los Indices de Referencia, o si se declaran o no los ingresos por alquiler de vivienda que figuran en el contrato.
Depurar el sistema para que el Registro y las Haciendas respondan a la realidad de los importes que se cobran por el alquiler y coincidan es muy importante como explico a continuación.
El sistema de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI) es la herramienta que ha creado el Estado para la fijación de los Indices de Referencia que servirían de base para el control de los arrendamientos en las zonas tensionadas.
La calidad de esos Indices de Referencia es una de las variables de mayor trascendencia para el control de los precios de alquiler.
El problema es que la fuente de información para el cálculo está basada en datos del Catastro y en la información que los arrendadores declaran en el IRPF y yo diría que es bastante probable que los ingresos reales puedan ser superiores a los declarados y que en muchos casos ni se declaren.
1.3.- Informatización de la gestión del parque público.
Doy por supuesto que se informatizará, si no lo está ya, el parque público de alquiler para su control y mantenimiento y para gestionar los procesos de adjudicación.
También lo cruzaría con la información del IRPF de los arrendatarios para controlar sus ingresos y conseguir así que el sistema sea lo más sostenible posible y evitar fraudes.
2. Construir Vivienda Nueva de Alquiler Asequible.
¿Quién no ha escuchado la afirmación de que el problema de la vivienda es una cuestión de falta de oferta y que, por tanto, hay que construir más vivienda nueva?.
Si se refieren a construir vivienda libre hay que aclarar que la construcción de vivienda libre no aporta vivienda asequible, ya que además de que se construye poca (80.000 anuales), resulta muy cara, supera en 2025 un precio medio nacional por vivienda de 300.000 €, y por eso, ni siquiera se vende todo lo que se construye.
2.1 Construir Vivienda Pública.
Casi todo el mundo, cuando se habla de crear vivienda asequible piensa en construir vivienda pública.
Pero debido a la serie de problemas que afronta la construcción en la actualidad y que merecería otro estudio aparte, la frase «construir lleva mucho tiempo y es muy caro» vale tanto para la vivienda libre como para la vivienda pública.
Por eso, me parece importante ser realistas sobre el número de viviendas públicas que las Administraciones puede construir anualmente por precio y por capacidades técnicas.
Si se pretendiesen conseguir los dos millones de viviendas de alquiler asequible que se necesitan sólo con vivienda pública en un plazo de tiempo corto (10 años por ejemplo) se requeriría una financiación anual y sobre todo, unos ritmos constructivos imposibles en la actualidad para la Administración.
Por ello, además de construir vivienda pública, se deberán combinar varias estrategias constuctivas para aumentar el número de viviendas disponibles anualmente. Algunas ya existen y otras están camino de existir.
2.2 Construir Vivienda de Alquiler Asequible con Colaboración Público-Privada.
La colaboración Público-Privada es la estrategia lógica para complementar a la construcción de vivienda pública y comento ejemplos de dos comunidades diferentes:
2.2.1 El Plan VIVE del Gobierno de la Comunidad de Madrid con promotores y constructores.
Este Plan es un intento de aumentar el ritmo de construcción de viviendas mediante la colaboración público-privada poniendo suelo público, propiedad de la Administración, a disposición del mercado para que construya viviendas de alquiler a precio asequible.
Las empresas constructoras y promotoras asumen la edificación y la explotación del alquiler por un tiempo determinado (habitualmente por unos 50 años) lo que les permite obtener una rentabilidad aproximada de un 6 % y tras este periodo, los inmuebles pasan de nuevo al patrimonio.
Sus defensores afirman que se multiplica por tres la velocidad de construcción y que además, al final la administración obtiene miles de viviendas asequibles sin tener que construirlas ni financiarlas.
En contra, hay algunas críticas sobre los precios del alquiler resultante en este tipo de promociones, hay quien los juzga elevados y tienen que renunciar, y además, vistos los antecedentes históricos, me parece arriesgado pensar que constructoras privadas aguanten 50 años dando soporte al mantenimiento y a la gestión de las viviendas.
2.2.2 La Colaboración Público-Privada en el Gobierno Vasco
En este caso se plantean dos propuestas de colaboración:
2.2.2.1 El Fondo Social de Vivienda.
Con la misma filosofía del Plan VIVE madrileño, reconociendo la necesidad de aumentar el volumen de la construcción anual, pero con distintos actores, con actores con vocación de permanencia, como entidades de previsión, fundaciones e instituciones en lugar de promotores privados, el Gobierno Vasco habla de la creación de un Fondo Social de Vivienda.
La fórmula prevé el uso de suelo público en régimen de derecho de superficie, el mantenimiento de la titularidad pública del suelo, el desarrollo íntegro de promociones destinadas al alquiler, protección de largo plazo y una estructura financiera basada en capital público minoritario, inversión privada mayoritaria y deuda a largo plazo. De este modo, el suelo no se vende y los edificios revierten a la Administración una vez concluido el periodo establecido.
Me parece que es mejor solución que el Plan VIVE.
2.2.2.2 Los Convenios con promotores.
Otro anuncio del Gobierno Vasco en la misma línea que los anteriores de aumentar el ritmo constructivo, es la de permitir que promotores privados suscriban convenios con el Departamento de Vivienda y Agenda Urbana para desarrollar promociones destinadas a alquiler asequible protegido durante un plazo de 50 años, garantizando estabilidad, permanencia y control público sobre las condiciones de acceso.
Para hacer viables estas promociones, el Gobierno Vasco contempla ayudas de hasta 45.000 euros por vivienda.
3. Captar vivienda privada ya existente y ponerla al servicio del alquiler asequible.
Después de las diferentes estrategias de construcción, que, aunque se combienen siguen siendo insuficientes, toca hablar de una de las alternativas más interesantes por su rapidez para aumentar el número de viviendas de alquiler asequible, la captación de vivienda usada.
Hay ahora casi 6 millones de viviendas en las que viven una o dos personas mayores de 65 años y debido al envejecimiento de la población, se prevé que hasta 2065 cada vez habrá más viviendas usadas en el mercado procedentes de herencias, llegando hasta más de 300.000 anuales desde las 200.000 actuales.
Habrá por tanto una oferta masiva de vivienda usada, precisamente lo que necesita el sistema.
La pregunta crucial es:¿cómo captamos esas viviendas para el alquiler asequible en lugar de que vayan a la especulación?
Tres formas de captar vivienda usada:
3.1 El programa Bizigune del Gobierno Vasco.
Bizigune es el programa de vivienda más conocido y más utilizado en Euskadi y para mí el más interesante.
El Gobierno Vasco actúa como un intermediario: alquila la vivienda al propietario privado a un precio acordado (hasta un 95% del precio de referencia), garantiza el cobro de la renta, ofrece un seguro multirriesgo y devuelve el inmueble en perfecto estado al finalizar el contrato generando confianza al propietario.
Luego subalquila esa vivienda a un hogar en lista de espera de Etxebide a un precio notablemente inferior.
En 2023, el 82,9% de los propietarios que llegaban al fin de su contrato lo renovaron. Eso es confianza ganada a pulso.
Actualmente en Euskadi hay cerca de 8.000 viviendas en el programa y el Gobierno Vasco en sus planes espera crecer hasta las 13.000 en 2036. Yo creo que el objetivo es poco ambicioso.
Pienso que con una fuerte publicidad en los medios y gestión directa con los propietarios, especialmente pequeños propietarios y herederos, podría ser una parte más importante de la solución al problema de la falta de vivienda de alquiler asequible.
La buena noticia es que este modelo es perfectamente replicable en cualquier comunidad autónoma.
No requiere grandes inversiones en suelo ni en construcción, resulta más económico y sobre todo mucho más rápido porque la vivienda ya existe. Requiere solo voluntad política, organización y, sí, datos sobre propietarios, herencias y herederos.
3.2 El Derecho de tanteo y retracto y los créditos del ICF de la Generalitat Catalana.
También de interés es la figura del derecho de adquisición preferente que la Generalitat amplió para incorporar vivienda pública a mayor velocidad.
Este derecho permite a la Generalitat o a los municipios comprar viviendas prioritariamente, a menudo a grandes tenedores de vivienda (personas jurídicas con 5 o más inmuebles, o físicas con 10 o más) y viviendas provenientes de daciones en pago o de ejecuciones hipotecarias, igualando el precio de un tercero.
Otra via que se está inciando es la de que el Institut Català de Finances (ICF) financie la compra de viviendas a grandes tenedores por parte de personas jurídicas o entidades. El ICF otorga al comprador privado un crédito a precio de mercado para la operación y éste se compromete a calificar los inmuebles adquiridos como protegidos de forma indefinida y permanente.
3.3.-La compra de vivienda usada, especialmente la más barata, y rehabilitarla.
El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 contempla ayudas a las Comunidades para la compra directa de vivienda por administraciones o entidades sin ánimo de lucro.
En el caso de las compradas por administraciones públicas, las viviendas tendrán protección permanente. La ayuda a la comunidad cubre hasta el 70% del coste —incluyendo impuestos y otros gastos— y hasta el 85% en zonas tensionadas, con hasta 12.000 euros adicionales para reformas.
Los barrios obreros de los años 50 y 60 están llenos de casas que nadie quiere. Rehabilitadas, son viviendas dignas, pequeñas, bien distribuidas. Y tienen una ventaja moral: contribuyen a la regeneración del barrio sin segregación, en lugar de crear guetos de pobreza.
Hay barrios completos que se ha ido vaciando, incluso facilitando a los antiguos habitantes otras alternativas habitacionales, por existir proyectos de derribo y creación de nuevas edificaciones. Quizá sea más eficaz y más rápida su rehabilitación y su inclusión en el parque público.
4. Regular el mercado libre de alquiler para bajar precios.
Mientras se construye nueva vivienda o se capta vivenda usada, el alquiler del mercado libre será la principal alternativa habitacional existente, por eso hacerlo más asequible consiguiendo bajar los precios seguirá siendo muy importante.
La Ley de Vivienda estatal con la creación de zonas tensionadas y el tope de los alquileres es la idea puesta en marcha para controlar los precios actuales claramente abusivos que convierten la vivienda en mercancía para la especulación financiera.
Sin embargo, el resultado de su aplicación ha sido cuando menos discutible.
De entrada porque sólo se aplica en alguna de las autonomías, ya que, como he apuntado, junto con los municipios, son las competentes.
No tenerlo en cuenta, intentando atajos desde arriba con una ley, creo que ha sido un error. Ha generado, además, la sensación en la mayoría de la población de que los actuales componentes del Gobierno Central no son capaces de solucionar un problema, cuando hacerlo no era de su entera responsabilidad.
En segundo lugar porque los efectos en Cataluña, de momento de la única que he obtenido datos, no han sido lo satisfactorios que se esperaba.
Nos dicen que los precios bajaron modestamente en Barcelona (-8,9%) y en L’Hospitalet (-7,9%) en los primeros contratos firmados tras la regulación, pero al mismo tiempo, el número de contratos de larga duración se desplomó un 19,7% en el conjunto de Cataluña.
Ha conseguido disminuír la oferta del mercado del alquiler en los dos tipos de arrendadores,
- en los pequeños propietarios por miedo y sensación de inseguridad jurídica, que fundadas o no, existen
- en los caseros profesionales porque, como profesionales que son, enseguida han visto en el alquiler de temporada y en el alquiler de habitaciones el agujero en la ley y un nicho de negocio, tan rentable, que se ha extendido a otros territorios como pasó con las viviendas turísticas.
Pero no todo es negativo en la Ley de Vivienda estatal. Su aportación más interesante es la puesta en marcha de las aplicaciones (SERPAVI) que establecen los Indices de Referencia del alquiler que comentaba antes y que yo propongo ligarlos a la fiscalidad.
La Fiscalidad me parece un camino más interesante y flexible para controlar los precios del alquiler.
Si el tope de precios tiene el problema de reducir la oferta, una fiscalidad bien diseñada puede conseguir el objetivo pretendido, bajar los precios, manteniendo la oferta, actuando en un doble sentido:
- Favoreciendo a los Pequeños propietarios (1-2 viviendas): Deducciones en IRPF si aplican precio de referencia o se acogen a programas públicos (tipo bizigune).
Creo que con medidas que tranquilicen a los pequeños propietarios, les den seguridad jurídica y añadan beneficios fiscales, como las deducciones del 70% de los ingresos de la Haciendas Forales Vascas, sería posible una significativa bajada de precios en un gran número de viviendas de alquiiler ya que, al fin y al cabo, son dueños de casi la mitad de viviendas alquiladas.
- Controlando a los Caseros profesionales (3+): Tributación progresiva si NO aplican; Deducciones si SÍ aplican
Por contra a los caseros profesionales pienso que hay que tratarles como lo que son, un negocio, que actualmente es tan rentable que funciona como efecto llamada a sectores inversores en busca de rentabilidades de dos dígitos.
No soy economista, pero requiere una reforma impositiva que lleve al negocio del multialquiler a unas rentabilidades razonables para que sólo queden en el mercado los verdaderos profesionales del sector.
5 Una aproximación al caso de Euskadi.
Después de la exposición teórica de las propuestas de solución que me han parecido más adecuadas, me veo en la necesidad de hacer una aplicación práctica con números, fechas y presupuestos utilizando los planes e informes del Gobierno Vasco y mis estimaciones del CAPITULO 6.
En él concluía en que, para Euskadi, alcanzar la media europea de vivienda asequible, 9,3 %, implicaba ampliar el parque actual de 28.000 viviendas hasta lasaproximadamente 90.000, es decir 62.000 vivendas de alquiler asequible más.
En la tabla que figura a continuación se muestran los objetivos a cumplir si se quisiese alcanzar esa media europea en 15 años, tiempo que, en principio, me parece razonable:
| Ppto adicional | nro/año | 15 años | imp/unit | Mill € |
| VP nueva | 2.000 | 30.000 | 180.000 | 5.400 |
| Pub-Priv | 700 | 10.500 | 200.000 | 210 |
| Privada | 450 | 7.000 | 45.000 | 315 |
| Bizigune | 500 | 7.500 | 6.000/año | 357 |
| Compra | 300 | 4.500 | 100.000 | 450 |
| 3.966 | 59.490 | 6.732 |
Evidentemente los datos anuales se refieren a promedios y los valores de cada fila se justifican de la siguiente forma:
- VP nueva: Objetivo de Construcción de vivienda pública 2.000 al año. Me he basado en la información de que para 2026, hay un presupuesto previsto de 140 millones para 788 viviendas (180.000 por unidad) y en que en los próximos tres años se construirán 5.250 viviendas y alojamientos dotacionales, si bien no he encontrado ninguna información clara relativa a ritmos de construcción.
- Pub-Priv: El Objetivo del Fondo Social de Vivienda es movilizar hasta 2.000 millones de euros y crear 10.000 viviendas protegidas. Estimo en 200 millones el capital público minoritario, si bien de momento no se aclara su cuantía.
- Privada: El Objetivo de los Convenios con Promotores es alcanzar solo a 7.000 solicitantes de Etxebide con niveles de renta de entre 21.000 y 39.000 euros, un colectivo que sin situarse en los tramos más bajos de renta, encuentra crecientes dificultades para acceder al mercado libre.
- Bizigune: Objetivo de captación de viviendas a través de Bizigune 500 al año. Sin publicidad institucional estamos en unas cifras de 8.000 viviendas, y por eso, duplicar en 15 años lo creo un objetivo factible, incluso poco ambicioso como ya he dicho. He calculado que según la partida presupuestaris cada vivenda del programa le supone al Gobierno Vasco unos 6.000 euros anuales, un diferencial de 500 € al mes entre lo pagado y lo cobrado.
- Compra: Como Objetivo de compra de vivienda usada he estimado 300 viviendas anuales de los barrios de los 50 y 60 y un precio unitario de compra y rehabilitación de 100.000 € si bien no he encontrado referencias oficiales.
Del análisis de la tabla se deduce que la partida más importante y más cara es la de cinco mil cuatrocientos millones de euros para construir nueva vivienda pública que, junto con el importe de los otros sistemas de ampliación del parque de vivienda asequible, nos lleva a más que triplicar la partida actual destinada a la construcción (140 millones) durante los 15 años y eso que el presupuesto de 2026 es ya el más alto de la historia.
| 2022 | 2026 | Promedio 2026 a 2041 | |
| Presupuesto | 326 | 596 | 900 |
Implica por tanto dedicar 13.500 millones de euros a vivienda en los 15 años, un 84% del actual presupuesto anual del Gobierno Vasco.
Me muestro además desconfiado de que la administración vasca sea capaz de construir 30.000 viviendas en 15 años.
Por eso, cada vez me parece más claro que el factor clave de éxito de la solución al aumento del parque de alquiler asequible está en convencer a los pequeños propietarios (1 o 2 viviendas alquiladas) de que apliquen el Indice de Referencia o de que se apunten al programa Bizigune.
La forma de convencer está claro que pasa por las deducciones de IRPF comentadas (70%), pero no basta con eso. Hay que convencer asegurando que el Gobierno Vasco responderá ante cualquier situación que genere inseguridad (impagos, inkiocupación) y parece que la fórmula de Alokaplus va en ese sentido.
Con cada pequeño propietario convencido el sistema se ahorra 200.000 € y necesita construir una vivienda pública menos.
CONCLUSION FINAL.
Espero no haberme equivocado demasiado en mis estimaciones y que algo de lo que he aprendido y cuento en estas entradas, sirva para aclarar la situación a quien las lea, y también para generar cierta tranquilidad, porque, aunque llevará mucho tiempo y no será barato, me parece perfectamente posible solucionar la situación.
Es cuestión de seriedad, de no buscar atajos y de tener constancia con los objetivos y los proyectos.
De no olvidar nunca que sin información fiable y sin control del fraude en viviendas alquiladas e ingresos obtenidos, no se puede hacer política de vivienda que funcione.
De asumir que harán falta 15 0 20 años de una política de vivienda continuada y con una buena coordinación entre el Estado, las Comunidades y los Municipios.
De convencerse de que trabajar en atraerse a los pequeños propietarios para que se apunten a Bizigune o para que alquilen según precios de referencia, y a los herederos para que no vendan y hagan lo mismo, son tareas de enorme importancia y de efectos muy positivos, que pueden acelerar la solución al problema y ahorrar mucho dinero a las administraciones.
Por último, me atrevería a decir que, visto lo visto, estoy en una comunidad que, más o menos, lo tiene bien enfocado, aunque falte mucho por concretar.
Espero también que en el resto de comunidades se lleven adelante planes parecidos porque, en este tema, sí que pueden darse diferencias y a futuro será difícil explicarlas.