En el Capítulo 1 comentaba que la proyección del INE para los próximos 15 años era de un crecimiento de 3,7 millones de nuevos hogares y de un aumento de población de 4,7 millones de personas.
La lógica pregunta que se te plantea es ¿de dónde van a salir tantas viviendas?
Para intentar comprender el futuro me voy a centrar en el pasado, y voy a analizar, en la medida que pueda, lo ocurrido en el período 2020-2024 utilizando, siempre que existan, los datos de las fuentes que estamos utilizando, fundamentalmente el INE y el Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible.
Así, según dichas fuentes, en el quinquenio 2020-2024 se ha producido un incremento de población de 1.775.496 personas y se han creado 811.413 nuevos hogares.
¿Todos los nuevos hogares son debidos al aumento de población?
Es de imaginar que gran parte de los nuevos hogares se explican por la importante llegada de personas migrantes, 1,7 millones, pero, según se cita en muchos informes, también son importantes los debidos a la emancipación y a la formación de hogares unipersonales por separaciones de personas residentes, más de lo que yo pensaba.
No hay datos exactos sobre cuántos hogares corresponden a cada grupo, pero alguna de las consultas que aportaban cifras estimadas hablaban de que:
- 400.000 hogares se corresponderían con el aumento de población, lo que da una idea de que gran parte deben compartir viviendas, ya que serían más de 4 personas por vivienda.
- Los 411.000 nuevos hogares restantes se reparten a partes iguales entre emacipación y separaciones.
¿Cuántos de ellos fueron de alquiler y cuántos de compra?
Otra información necesaria para comprender lo sucedido es conocer cuántos de los nuevos hogares fueron de alquiler y cuántos de compra.
Una vez más no he encontrado datos al respecto y me he visto obligado de nuevo a especular:
- Según los informes del Banco de España, los hogares cuya persona de referencia tiene nacionalidad extranjera residen de forma mayoritaria en viviendas de alquiler y la ratio de hogares en alquiler en 2023 alcanzó el 61,3% para los hogares extranjeros con nacionalidad de la Unión Europea (UE), y el 71,6% para los de otras nacionalidades del resto del mundo.
- En cuanto a la proporción de personas jóvenes que optan por la compra o por el alquiler para emanciparse hay informaciones de que últimamente se van igualando, aunque en el período estudiado, en 2022, el porcentaje de jóvenes entre 30 y 34 años que eran propietarios o copropietarios de vivienda situaba aproximadamente en el 34%.
- La información relativa a creación de nuevos hogares por motivos de divorcios o separaciones aporta cifras también importantes ya que el INE estima que anualmente hay entre 80.000 y 90.000 rupturas legales y opto por la hipótesis de que la mayoría se decide por el alquiler.
Extrapolando estas informaciones obtengo la siguiente estimación:
| Nuevos Hogares | Alquiler | Compra |
| 100% | 76% | 24% |
| 811.413 | 620.300 | 189.700 |
Coincide aproximadamente, es imposible cuadrar exactamente datos de diferentes procedencias, con el incremento que refleja el siguiente gráfico del INE.
Se pasó del 18% de hogares alquilados en 2020 al 20,4% de 2024, lo que implica un crecimiento de 596.133 hogares en alquiler.
| año | hogares | % alquiler | hogares alquilados |
| 2020 | 18.536.616 | 18% | 3.336.591 |
| 2024 | 19.278.057 | 20,4% | 3.932.724 |
| 811.413 | 596.133 |
¿De donde han salido los nuevos hogares?
La siguiente pregunta que te haces es de dónde han salido tantos hogares.
Sólo conozco tres fuentes de creación de nuevos hogares:
- Viviendas de nueva construcción.
- Viviendas vacías puestas de nuevo en el mercado (ya las hemos descartado en el Capítulo 1 por estar mayoritariamente en zonas de muy baja demanda).
- Viviendas usadas o de segunda mano.
¿Proceden de las viviendas nuevas?
En nuestro quinquenio de referencia se han terminado 408.639 nuevas viviendas , unas 80.000 al año y se han vendido solo 300.733.
Viendo estas cifras, es evidente que no son suficientes, los nuevos hogares son muchos más.
En los informes del Banco de España y del INE destacan la importancia de la diferencia entre la creación neta de nuevos hogares y la producción de vivienda nueva terminada, sobre todo en los últimos tiempos.
Es curioso contemplar en el gráfico cómo, durante muchos años, se construían más viviendas que hogares y ahora es al revés.
Hemos pasado de construir más de 600.000 viviendas a 80.000
Pero es que, además, el tipo de vivienda que se construye, no es vivienda pública.
Es en su gran mayoría (94%), vivienda libre, con un valor medio elevado, en 2024 de 288.025 € , es decir, no es es un tipo de vivienda que resuelva las necesidades de nuevos hogares, ni para la juventud, ni para las personas extranjeras migrantes, ni para las personas separadas que lo necesiten.
Es cierto que hay personas extranjeras residentes que adquieren vivienda nueva, pero son las de alto poder adquisitivo, y lo hacen en zonas turísticas y céntricas ya que el valor medio de esas adquisiciones es de 348.549 €, destacando las Islas Baleares con un valor medio de 732.685 €, Madrid con 526.500 € y Barcelona y Málaga con 400.000€
¿No se hace vivienda pública protegida nueva?
Las cifras de vivenda pública protegida nueva, que sí darían respuesta a las necesidades de nuevos hogares, son tan bajas, 25.068 en los cinco años, que no merecen ni un gráfico y nos dicen que el déficit real producido en estos cinco años ha sido cubierto por el alquiler y venta de viviendas usadas.
El reciente trasvase de la SAREB a la SEPES de 40.000 viviendas vacías y la cesión de terrenos para la edificación otras 55.000 pra destinarlas a alquiler protegido son tímidos pasos en la línea de aumentar este tipo de alternativas habitacionales. Así mismo en 2024 se iniciaron en España 23.397 viviendas de alquiler protegido cifra insuficiente pero superior a los años anteriores.
En Euskadi el parque de alquiler protegido es superior al existente en el estado (3,9%) y está creciendo, tanto en formato de nueva construcción, como en la captación de vivienda libre con el programa Bizigune. En 2024 se iniciaron 2.005 viviendas protegidas VPO, de las cuales 1.128 serán de régimen de alquiler protegido.
¿Y por qué no se construyen más viviendas?
A este respecto me limitaré a contar lo que he aprendido de Jorge Galindo leyendo su libro Tres millones de viviendas, que descubrí, una vez más, gracias a la radio.
Lo compré y me congratuló que citaba muchas de las referencias que yo estoy utilizando para mi blog, él con mucho más rigor que yo, lógicamente.
El propio título del libro, Tres millones de viviendas, hace hincapié en que esta debería ser la cantidad de viviendas que habría que conseguir en los próximos años para resolver el problema de la vivienda, ya sea construyendo o rehabilitando, una cifra que se aproxima también a la que cita el INE.
Como digo, me sirvió para comprender las principales razones que impiden aumentar significativamente el parque de vivienda nueva:
- La enorme maraña de disposiciones y regulaciones de los planes de ordenación y las lógicas cautelas de los diferentes niveles de las diversas administraciones, derivadas de la experiencia de la crisis inmobiliaria de 2008, hacen que los trámites urbanísticos y las licencias tarden años, si es que llegan a buen puerto.
- La falta de cualificación profesional en el sector de la construcción de viviendas y la dedicación de las grandes constructoras a la obra pública, hace que el sector no esté en disposición de abordar muchos proyectos.
- Por último el efecto NIMBY, el acrónimo en inglés de «Not In My Back Yard», o dicho en español «Sí, Pero No Aquí» que no sólo afecta a las renovables, también a los proyectos de construir viviendas en los barrios y más aún si, como debiera ser lógico, son proyectos que aumentan la densidad de habitantes creciendo en altura.
Señala también que, aunque las propias administraciones sean las promotoras de vivienda y esta sea pública y para alquiler protegido, se encontrarán con las mismas dificultades y deberán convencer a muchos y negociar con bastantes.
¿Entonces los nuevos hogares creados de 2020 a 2024 han sido en base a viviendas usadas?
Está claro que, dado el nivel de construcción de vivienda nueva y la mala ubicación de la vivienda vacía, es el mercado de la vivienda usada el que ha tenido que hacer frente a la demanda de nuevos hogares.
Para saber cuantas viviendas usadas se han transmitido en nuestro quinquenio, recurro a la información que aporta el Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible que, a diferencia del INE, que da cifras más bajas, obtiene sus datos de los Colegios de Registradores de la Propiedad y de los Notarios, lo que le permite capturar un mayor número de transacciones al incluir tanto las inscritas como las que no:
Los datos son los siguientes:
| Años | Transmisiones de Vivienda usada | Nuevos hogares |
| 2020 | 413.108 | 69.972 |
| 2021 | 584.784 | 124.877 |
| 2022 | 630.844 | 215.174 |
| 2023 | 562.578 | 289.162 |
| 2024 | 634.088 | 112.228 |
| Total | 2.825.402 | 811.413 |
Según datos oficiales, se han realizado, ni más ni menos que 2.825.000 transmisiones de viviendas usadas y sólo se han creado 811.413 nuevos hogares de los cuales además sólo 187.400 (estimación) eran compras.
¿Cómo casan ambas cifras?
Durante un tiempo he estado confuso porque mis ayudantes habituales no me daban respuesta a muchas preguntas. Incluso estaba pensando en hablar con alguna inmobiliaria, hasta que descubrí dos cosas:
- Que la mayor fuente movilizadora de viviendas es la que nace de las herencias. En efecto, los boomers no solo se jubilan y disfrutan de sus pensiones, también se mueren y es más, se acabarán muriendo todos.
- Que hay una gran cantidad de personas que cambian de vivienda y en gran parte son también movilizados por las mismas herencias.
¿Son entonces las herencias la solución al problema de la vivienda?
Desde luego no imaginaba que el número de viviendas heredadas anuales fuese tan relevante.
A lo largo del quinquenio 2020 2024 se han transmitido nada menos que 954.551 viviendas por herencia con lo que el fallecimiento, como decía, es el principal promotor de viviendas.
| Años | Fallecimientos | Herencias |
| 2020 | 493.776 | 153.495 |
| 2021 | 450.687 | 201.117 |
| 2022 | 462.564 | 198.258 |
| 2023 | 436.047 | 200.113 |
| 2024 | 433.547 | 201.568 |
| Total | 2.276.621 | 954.551 |
No sólo eso, si no que, las proyecciones del INE indican que, debido al progresivo nivel de envejecimiento, una vez pasado el efecto COVID, las defunciones y por tanto las herencias seguirán aumentando nada menos que hasta el año 2065, año en el que comenzarán a disminuir (porque ya no quedaremos boomers) después de alcanzar las 300.000 anuales.
Combinando las proyecciones de población y la tasa bruta de mortalidad estimada del INE, con la proporción de herencias respecto a defunciones (44,93% en el período de análisis) obtenemos los siguientes gráficos:
No me atrevo en este momento a hacer cálculos sobre proyecciones de población y viviendas, pero en algún punto del futuro, antes de ese 2070, me da que van a sobrar viviendas. Lo comprobaré más adelante.
Limitándonos ahora a un período futuro más cercano, el de 2039, se observa que el número de viviendas anuales que se heredarán también irá creciendo año a año y,
se heredarían un total de 3.540.462 viviendas, prácticamente las que establecía el INE como objetivo para el período.
¿Solucionarán entonces las herencias el problema de la vivienda?
Yo creo que a largo plazo solucionarán el problema de quienes quieran y puedan comprar, incluso, en no muchos años, harán que los precios bajen porque habrá mucha oferta.
Para las que pretendan alquilar hay que analizarlo más despacio, porque no está claro cuántas de estas viviendas se venden o se alquilan ni a qué precios lo hacen.
Las únicas estimaciones que he encontrado citadas varias veces, tras infinidad de consultas a través de mis ayudantes, son las siguientes:
- Las herencias representan el 23% del total de las transmisiones de viviendas usadas.
- Un 11% de las viviendas heredadas pasan al mercado de alquiler.
- El resto quedan como vacías pendientes, muchas de ellas, del acuerdo de los y las herederas o de la realización de obras.
Tras efectuar los cálculos correspondientes (23% de 2.825.402 transmisiones son 649.842 viviendas heredadas vendidas, un 68%) nos quedaría el siguiente resultado para nuestro período:
| Heredadas | Vendidas | Alquiladas | Pendientes |
| 100% | 68% | 11% | 23% |
| 954.551 | 649.842 | 104.010 | 217.476 |
¿Tanta gente cambia de vivienda?
Ya he comentado que los propietarios fallecidos de las viviendas heredadas son, en su mayoría, los boomers, que, por edad, suelen vivir en las zonas más céntricas de las poblaciones y por tanto las más deseadas.
Si sumamos esto a que los tres principales motivos para comprar vivienda que se citan son que:
- El 61% compra porque quiere mejorar su residencia por tamaño o por ubicación
- El 21% compra para emanciparse
- El 17% compra para cambiar de alquiler a propiedad.
Está claro que las viviendas procedentes de herencias son las que desencadenan una cascada de transmisiones que hace su número sea tan elevado.
No seía nada raro que una sóla vivienda de esas características genere una serie de 3 o 4 compras sucesivas, las últimas de las cuales serán el primer escalón para las personas que se independizan o dejan el alquiler, que a su vez queda disponible.
Otro factor relevante que hace que aumente el número de cambios de vivienda y que probablemente eleve el precio de la vivienda libre, para mayor gloria de las inmobiliarias que han vuelto a surgir como setas, es que a quienes venden su vivienda para comprar una mejor les resulta indiferente la subida de los precios, porque la diferencia siempre será la misma.
El valor medio a nivel de España de las compraventas era de 180.000 € en 2024 que me imagino se corresponderá con esa primera opción de compra de vivienda usada para los nuevos compradores, excepción hecha de las de siempre, de Madrid, Málaga, Baleares y Barcelona que llegan a los 350.000 € de media.
De esa forma 649.842 viviendas heredadas vendidas han podido generar perfectamente más de 2 millones de transmisiones y dejar disponibles para el mercado de alquiler y compra un número de viviendas muy importante.
Y no olvidemos que dejan otro importante remanente de viviendas pendientes de acuerdo entre herederos o reparación que pueden formar parte de la solución (programa Bizigune de Euskadi).
Viviendas a la venta y para alquilar en la actualidad.
Para cerrar el Capítulo 3 , he intentado enterarme de cuántas viviendas se ofrecen en la actualidad para su venta o su alquiler.
Lo obtenido no resulta muy fiable, los informes de portales inmobiliarios no creo que sean muy ecuánimes, pero es lo que hay.
En línea con los informes del INE, el Banco de España, Fotocasa, Idealista y el Observatorio de la Vivienda Asequible, además del análisis sectorial de la Fundación AFI y consultoras como Tinsa y Sociedad de Tasación, se afirma que en este momento hay unas 330.000 viviendas a la venta, 80% vivienda usada y 20% vivienda nueva.
No he conseguido obtener un dato fiable ya que oscilan entre los 90.000 y los 400.000 anuncios de viviendas de alquiler dependiendo de la época.
Conclusiones
En los últimos años, desde 2020 a 2024 en España se ha creado una gran cantidad de nuevos hogares 811.413, llegando a un total de 19.278.057.
Que la mitad parece que corresponden a la inmigración, un cuarto a la emancipación de la juventud y el resto a separaciones.
Que en su mayoría han sido contratos de alquiler de vivienda libre porque no hay prácticamente vivienda protegida para alquilar, lo que genera una presión fuerte sobre el mercado de la vivienda de alquiler con fuertes aumentos de precio.
Que se construye muy poca vivienda nueva, 80.000 al año y además es vivienda libre y cara.
Que prácticamente no se ha construido vivenda pública protegida nueva, 25.000 en cinco años.
Que al final ha sido el mercado de vivienda usada el que ha tenido que dar respuesta al incremento de hogares.
Que ha podido hacer frente a la demanda porque el número de transmisiones de vivienda por herencia es muy elevado, más de 200.000 anuales y va a continuar creciendo hasta 2065 con lo que la necesidad de nueva vivienda libre igual no es tan necesaria.
Que, a pesar de los aumentos de precio, las transmisiones de compraventa de vivienda aumentan continuamente, más de 600.000 en 2024.
Que eso es debido en gran medida a que hay una gran cantidad de personas que cambian de vivienda, más del 60% de las transmisiones de vivienda son por ese motivo.
Que al no afectarles el precio de la vivienda que compran, porque a su vez venden, contribuyen al aumento de precios ayudados por las inmobiliarias que han crecido como setas.
Quizá sea pronto para hablar ya de soluciones pero igual no hace falta tanta nueva vivienda libre y sí la construcción de mucha vivienda pública para alquiler protegido y una gestión eficiente para que exista rotación.
Continuará…