Antes de seguir con los datos que me ayuden a comprender mejor el problema del acceso a la vivienda, quiero ser, otra vez, políticamente incorrecto y meterme con un par de temas que me tienen soliviantado.
Uno es la defensa de la opción del alquiler frente a la compra, como una sutil insinuación de que ser propietario no está bien, y otro, la constante y negativa visión de la realidad que supone el afirmar que ahora, a diferencia del pasado en que era muy fácil, es prácticamente imposible adquirir una vivienda.
La primera cuestión ¿comprar o alquilar?
Es frecuente y curioso escuchar a personas que «se autodenominan progresistas» defender la opción del alquiler sobre la compra e incluso proponer que se hagan campañas de propaganda para «mentalizar» a la población en ese sentido.
Subyace en esas opiniones la convicción, errónea, bajo mi punto de vista, de que el franquismo de alguna manera triunfó haciendo de España un país de propietarios en lugar de un país de proletarios y que eso ha sido un gran hándicap para el progreso.
Suelen poner como ejemplos los países del norte de Europa presentándonoslos como más avanzados, ocultando, o no aclarando, que se trata de países, como se aprecia en el gráfico, con un importante nivel de vivienda pública protegida que se edificó en su mayoría en la época de la postguerra mundial.
Olvidan también decir que, en todos esos países, también existen en la actualidad problemas de acceso a la vivienda, especialmente en las grandes urbes, con relevantes listas y tiempos de espera (hasta 20 años) para la vivienda pública y un encarecimiento de la vivienda libre.
Es cierto que las personas que vivan en viviendas de alquiler protegido (30% en Países Bajos) pasarán menos dificultades económicas y que cuanto mayor sea dicho porcentaje menor será el número de personas en riesgo de pobreza.
Pero también es cierto que una vez que se llena el parque de viviendas y surgen nuevos hogares, el acceso se vuelve igualmente difícil y el problema se vuelve similar.
Volviendo a los tiempos pasados, recuerdo que la defensa de la opción de alquiler era una de mis tonterías favoritas, y la estuve defendiendo hasta casi tener 40 años (antes también se tardaba en madurar).
En realidad la defendía porque tuve suerte, no era tan difícil como ahora encontrar pisos de alquiler razonable, y me negaba a pasar el período de necesaria reducción del gasto en la calle derivado de “meterse en un piso”, como se decía entonces.
Casi no veo la necesidad de argumentar que, si se puede elegir, es infinitamente mejor comprar que alquilar, especialmente cuando ninguna de las dos opciones es barata, como ocurre ahora.
Ninguna es barata, pero en este gráfico de 2023, se evidencia que hasta la cuota hipotecaria del 100% es más barata que el alquiler desde 2015.
En 2024, según el portal Idealista, la diferencia entre el alquiler y la cuota hipotecaria en las grandes ciudades aumenta:
En el caso de Lleida (101%) se supera la media nacional. Le siguen Huelva (83%) y Murcia (74%). Entre los grandes mercados, la mayor diferencia entre alquiler y cuota hipotecaria se da en Valencia, donde alcanza el 61%, seguido por Barcelona (51%), Alicante (42%), Bilbao (35%) y Sevilla (33%). Muy por debajo, se sitúan las ciudades de Málaga (con el alquiler un 17% más elevado que la cuota hipotecaria), Madrid (11%) y Palma (4%).
Y no es una cuestión de ideología ya que, a modo de ejemplo, he repasado mentalmente la lista de personas de mi entorno que podrían ser catalogadas, al menos por los mensajes que emiten, como de izquierdas o muy de izquierdas, y no he sido capaz de recordar a ninguna que no tenga su vivienda en propiedad.
La posibilidad de transmitir algo de verdadero valor a los siguientes de la cadena es una razón más que poderosa y suficiente.
Antes era a los hijos, pero ahora, gracias al aumento de esperanza de vida, cada vez es más frecuente que, cuando llega la herencia del piso a los hijos, estos ya tienen la vida más o menos resuelta y esa herencia, en muchas ocasiones, se transmite en parte a los nietos que están en el inicio de su vida independiente, con lo que el ciclo continúa.
Parece que la gran mayoría de la sociedad ha tenido la misma opinión, que es mejor comprar que alquilar, tal como se deduce del siguiente apartado.
Régimen de Tenencia.
Según comenta el INE el porcentaje de personas que viven en una vivienda de su propiedad se mantiene en valores muy altos desde los años 80 en el estado, 75,5% en 2021.
En Euskadi el porcentaje de viviendas en propiedad es incluso superior al del estado, 83,1% en 2021, y lógicamente el de alquiler es menor.
El alquiler a precio de mercado en el estado ha subido de una media del 17%-18% en 2021 al 20,4% en 2024, si bien el reparto es muy desigual, el porcentaje en las grandes urbes(Madrid, Barcelona, Málaga) es muy superior.
En Euskadi también ha aumentado, aunque menos, el porcentaje de viviendas en alquiler a precio de mercado respecto a 2021.
De 19.278.057 hogares (2024) en el estado y 980.994 (2024) en Euskadi, el reparto es el siguiente:
| viviendas principales | España | % | Euskadi | % |
| En propiedad | 13.687.420 | 71 | 814.225 | 83 |
| En alquiler a precio de mercado | 3.932.724 | 20,4 | 110.852 | 11,3 |
| En alquiler a precio inferior al mercado | 596.693 | 3 | 38.258 | 3,9 |
| En cesión o uso gratuito | 1.061.220 | 5,5 | 17.657 | 1,8 |
A destacar, como comentaba al principio de la entrada, la poca cobertura de la vivienda pública, 3% en el estado y 3,9 en Euskadi, cuando la media en europa es el 9,3%.
He dicho antes «si se puede elegir».
Esta es la premisa que he establecido para opinar sobre las opciones de compra o alquiler.
El problema, una vez más, es para quien no tiene opción de compra y debe alquilar.
Creo, de inicio, que este es el verdadero problema del difícil acceso a la vivienda de algunas personas y lo veo cada vez más como un aspecto del problema más global de desigualdad y pobreza que he tratado de comprender en las entradas que he dedicado al tema. Veremos.
La falta de vivienda pública con alquileres asequibles es una de las causas del problema de este perfil de personas, principalmente extranjeros migrantes y personas con ingresos medios o bajos.
Pero no olvidemos que, como ocurre en los países mejor preparados, si no hay circulación hacia la compra o hacia el alquiler libre, aunque haya mucha vivienda protegida, también se acaba agotando.
¿Y la emancipación de la juventud?
Veo, también de entrada, un debate y un problema muy diferente, a pesar de ser el que más gusta a los medios de comunicación, el de esa juventud que, pobrecitos y pobrecitas, solo pueden emanciparse a los 28 años y en pareja.
La ausencia de viviendas unipersonales de reducido tamaño o de viviendas colectivas, hace que una persona sola deba alquilar o comprar una vivienda pensada para 3 o 4 personas, lo cual lógicamente encarece la emancipación.
Pero esto es lo que corresponde analizar en las próximas entradas,
ahora continúo con la seguna cuestión que citaba al principio:
¿Es verdad que ahora es más difícil comprar una vivienda?
Como decía, la otra razón por la que he escrito esta entrada es para comprobar si, como afirman muchas voces, en la actualidad es casi imposible adquirir una vivienda, a diferencia de lo fácil que era hacerlo en el pasado.
Como decía en el Capítulo 1 de la vivienda: «Yo tengo la idea de que siempre ha sido un problema comprar una vivienda, pero según dicen las voces políticamente correctas, ahora es mucho peor».
Recientemente, he vuelto a escuchar a periodistas y opinólogos pregonando lo difícil que es adquirir una vivienda ahora, interpretando, de forma muy superficial como siempre, una información del Banco de España:
El último estudio del Banco de España concluye que desde marzo de 1987 hasta la actualidad, de los 142 trimestres estudiados, en 81 periodos se destinó más de 5 años del salario bruto a la adquisición de una vivienda. El dato más elevado corresponde previamente a la crisis de 2008 y a la burbuja inmobiliaria. Los meses de septiembre, junio y diciembre de 2007 registraron unos datos de 9,45 años, 9,37 años y 9,32 años de media, respectivamente.
En el gráfico que acompaña la noticia, se indica que para adquirir una vivienda de tamaño medio (90 m²) en 1989, por ejemplo, eran necesarios 4 años de renta bruta, que quienes compraron en 2007 siguen perdiendo dinero si la venden porque el precio fue de 9,5 años de renta bruta y que en 2022 fue de más de 8 años.
Traducido, interpretan que, en la actualidad, el esfuerzo económico necesario para adquirir una vivienda es muy superior al que hicimos los que la compramos en los 80, casi tres veces más.
Permitidme que me parta de la risa. Otra versión del «todo va a peor» que tanto les gusta a los medios de comunicación.
¡Qué suerte tuvimos los boomers, según esos sesudos periodistas, que hasta nos sobraba dinero para una segunda vivienda!
¡¡¡Que sabrán de los intereses de dos dígitos!!!
El Banco de España también tiene otro tipo de informaciones y se me ha ocurrido encargar a mis ayudantes que me consigan la siguiente:
- Cuál ha sido la evolución de los intereses de los créditos hipotecarios desde 1980 hasta la actualidad.
Se observa que varían desde un máximo del 19,1% en 1984 (intereses de dos cifras hasta el año 96) a un mínimo en estos últimos tiempos (3,8 en 2022).
La curvatura del gráfico es descendente, justo al revés de la del precio.
¿Quién ganará, el precio o los intereses?
Como pretendo hacer comparaciones, es importante saber cuáles son los sueldos medianos en ambas épocas y es eso lo que les he preguntado a mis ayudantes (les pregunto a los dos para contrastar, no hay que fiarse):
- La renta bruta estimada del hogar mediano español en 1989 rondaba los 2 millones de pesetas anuales (aproximadamente 12.000 euros de hoy)
- Según la Encuesta Financiera de las Familias (EFF) de 2022, realizada por el Banco de España, la renta bruta mediana de los hogares en España en 2022 (expresada en euros de 2022) fue de 32.436 euros.
También he consultado varias fuentes para determinar la posible diferencia de precio de la misma vivienda entre 1989 y 2022 y he considerado que, aproximadamente, el precio actual sería 6 veces mayor (la media entre el precio nominal y el real).
Y por último, los otros dos factores que mis expertos opinólogos, por lo visto, no conocían:
- el interés del crédito hipotecario de dos cifras, que era lo que se llevaba en aquellos años.
- y que, en aquellos años, como me recordó un amigo mío ex-bancario, no se concedían créditos hipotecarios a más de 12 a 15 años, cuando ahora se conceden a 25 o 30.
Teniendo en cuenta toda esta información le he encomendado a Gemini que me haga algunos cálculos:
| Año | 1989 | 2022 |
| Precio Vivienda | 66.666 | 400.000 |
| Interés del Crédito | 15,5 % | 3,8 % |
| Plazo del Crédito | 15 años | 25 años |
| Pago Total con Intereses | 168.251 € | 649.324 € |
| Cuota Mensual | 934 € | 2.000 € |
| % del salario mensual mediano | 93% | 76% |
| Años de Renta Necesarios | 14 | 20 |
Vaya por delante que con esos salarios y esas cuotas mensuales, si no hay ahorro previo y hay un único sueldo, ni en 1989, ni en 2022, es posible comprarse esa vivienda.
Pero la pregunta es: ¿ERA más fácil adquirir esa vivienda en 1989 que ahora en 2022?
Efectivamente ahora se necesitan más años de renta bruta mediana que en 1989, 20 frente a 14,
Pero el esfuerzo, sobre todo en los 5 o 6 primeros años, era, en 1989, muy superior al actual.
Hacía falta dedicar un 93% del salario mediano frente a un 73% en la actualidad, por los altos tipos de interés y los plazos de pago más cortos.
Si nuestros opinólogos hubiesen investigado un poco más habrían dado como yo, con este indicador del mismo Banco de España, que, como se puede observar, sitúa el máximo esfuerzo económico para la compra de una vivienda en la época de los 80, dándome la razón.
Luego, con los aumentos salariales, creo recordar que la cosa fue más llevadera, pero habría que consultar cuáles fueron las subidas salariales de aquella época.
Lo que sí recuerdo claramente son las horas extraordinarias que había que hacer y los meses y años de alternar que se te cortaban si no había dos sueldos en casa.
Conclusiones.
Si dispones del ahorro suficiente para afrontar el 20% del valor de la vivienda, es mucho mejor comprar que alquilar. Así lo confirma el régimen de tenencia en España y sobre todo en Euskadi que representa ni más ni menos que un 83%.
Se va vislumbrando que el problema del acceso a la vivienda es más bien el problema de acceso a la vivienda de alquiler y afecta especialmente a extranjeros migrantes y personas en pobreza severa, sin olvidarme de la juventud que se quiere emancipar.
Siempre ha sido difícil comprar una vivienda y siempre ha supuesto sacrificios. Como siempre, una vez más,… cualquier tiempo pasado fue anterior y peor, no mejor.
Continuará…