Voy a empezar en esta entrada a analizar lo que, sin duda, es la principal preocupación social en la actualidad: la dificultad de acceso a la vivienda.
Solo pretendo profundizar en el tema para intentar entender lo que está ocurriendo, porque si hay un tema que se las trae y que tiene multitud de aristas, ese es el de la vivienda.
Yo tengo la idea de que siempre ha sido un problema comprar o alquilar una vivienda, pero según dicen las voces políticamente correctas, ahora es mucho peor, al menos la alternativa de alquilar.
- ¿Será porque hay menos viviendas disponibles?
- ¿Será por el egoismo de los arrendadores y vendedores?
- ¿Será una manifestación más del índice de pobreza que afecta solo a una parte de la población?
Quiero entenderlo.
No sé de cuántos capítulos constará mi humilde análisis, pero intuyo que de bastantes.
De todas formas creo que lo primero será buscar los datos de partida.
¿Cuántas viviendas hay?
Una de las principales fuentes de información sobre este asunto es el INE y el último censo de vivienda que publica es el correspondiente a 2021, de cuya nota de prensa y las consultas disponibles, se extrae la siguiente información:
El número total de viviendas en 2021 a nivel estatal era de 26.623.708 y a nivel de Euskadi 1.075.076.
A fines de 2024, España ha superado por primera vez los 27 millones de viviendas, concretamente 27.004.000 viviendas y Euskadi llegó a 1.081.647.
¿Viviendas u hogares?
Vivienda principal u hogar es aquella vivienda que se estima que está habitada y sirve de residencia habitual de la población.
El número de viviendas siempre es mayor que el número de hogares, porque muchas viviendas no están habitadas de forma permanente (vacías, secundarias) e incluso otras son alojamientos no convencionales.
Para distinguir los diferentes tipos de vivienda, el INE se basa en el consumo eléctrico.
Las clasificaciones y criterios que el INE utiliza son:
Vivienda Vacía: aquella que no dispone de contrato de suministro eléctrico o cuyo consumo total registrado en el año precedente ha sido menor al que una vivienda media de ese mismo municipio tendría si se ocupara durante 15 días en todo el año.
Vivienda de muy bajo consumo: se establece un umbral de 250 kWh que correspondería al consumo de una vivienda que estuviera ocupada durante un mes en el año. A las viviendas con consumo por debajo de este umbral se las ha catalogado como de muy bajo consumo.
Vivienda de uso esporádico: son las viviendas con un consumo entre 251 kWh y 750 kWh que correspondería a un uso de la vivienda durante un periodo de uno a tres meses en todo el año.
Vivienda principal u hogar: son el resto de viviendas con consumos superiores a 750 kWh.
No suelen coincidir exactamente los datos de número de viviendas en todos los informes, pero una aproximación puede ser la siguiente:
| Tipos de viviendas | España | Euskadi |
| viviendas principales u hogares | 19.370.408 | 925.373 |
| viviendas vacías | 3.837.328 | 43.052 |
| viviendas de muy bajo consumo | 943.924 | |
| viviendas de uso esporádico | 2.514.511 | 35.306 |
La evolución de la viviendas principales y el aumento de la población han estado, como es lógico, fuertemente ligadas.
Evolución de la Población.
Se observa en el gráfico el importante crecimiento de la población durante el período 2001 a 2007, el decrecimiento en el periodo de la crisis, con disminución de población, que incluso se va del país, y el nuevo crecimiento a partir de 2018 interrumpido temporalmente por la pandemia.
A finales de 2024, el INE indica una poblacion confirmada de 49.077.984 habitantes lo que implica un crecimiento de más de 8 millones de habitantes desde al año 2000, 6 de la primera época de 2001 a 2007 y 2 en éste último período.
Se me planteó la duda de si el INE tendría en cuenta en sus cálculos a las personas migrantes en situación irregular que un informe de Funcas en 2024 cifraba en 687.000 personas.
El INE, al elaborar la Estadística Continua de Población (ECP) y los censos anuales, se basa en los datos del Padrón y en otras fuentes como los registros de migraciones. Las personas que están empadronadas, independientemente de su situación administrativa, sí se incluyen en las cifras de población residente en España.
¿Y a futuro?
Según las últimas proyecciones del INE a Junio de 2024, España ganaría más de 5 millones de habitantes en los 15 próximos años llegando hasta los 53,7 millones en 2039 y a los 54,6 , otro millón más, en 2074.
Por tanto las proyecciones del INE en cuanto a evolución de población hasta 2039 indican un crecimiento anual de unas 350.000 personas.
Evolucion del número de Viviendas Principales.
Se observa el mismo fenómeno que en la evolución de la población, con la diferencia de que las viviendas principales, una vez creadas no se van, pero pueden quedarse vacías.
A finales de 2024 el Ministerio de la Vivienda indica la existencia de 19.370.408 hogares con un incremento de casi 5 millones en el período álgido de la emigración de 2001 a 2007 y solo 1 millón desde 2015.
Según la última proyección del INE publicada también en Junio de 2024, el número de hogares de España crecería en casi 3,7 millones en los 15 próximos años, hasta los 23.001.927, si se mantuvieran las tendencias demográficas actuales.
Esta proyección nos lleva a la necesidad de un entorno anual de 250.000 hogares nuevos cada año.
Tamaño medio del hogar.
Este indicador se suele utilizar para realizar comparaciones de la situación de los diferentes países en temas de vivienda, es simplemente el resultante de dividir el número de personas por el número de viviendas principales.
En España ha tenido la evolución que se presenta en el gráfico y se mantiene en 2,54 personas/hogar desde hace diez años.
En Euskadi, en 2023, con 2.208.007 habitantes y 925.373 viviendas principales, estábamos en 2,38 y la media europea es de 2,3.
También existe proyección para este indicador por parte del INE que supone que irá disminuyendo en España hasta alcanzar la media europea en 2039.
Discrepancia.
Se me plantean dudas sobre la validez de algunos cálculos según este indicador, ya que, el número de viviendas necesarias para alojar a 350.000 personas al año se movería entre 140.000 (con 2,5 personas/vivienda) y 150.000 (con 2,3 personas por vivienda) y no llegaría a los 250.000 que cita la proyección de hogares del INE.
Habrá factores que no he tenido en cuenta respecto a la tipología de las nuevas poblaciones.
Viviendas vacías.
En una primera lectura de los datos parece que movilizar los más de 4 millones de viviendas vacías y de muy bajo consumo, sea para su alquiler o venta, podría ser parte de la solución del problema de la vivienda, pero como dice la nota de prensa del INE:
Las viviendas vacías se encontraban en 2021 con mucha mayor proporción en municipios pequeños.
Así, los de menos de 10.000 habitantes, en los que residía el 20,3% de la población total, registraron el 45,0% del parque de viviendas vacías.
Por el contrario, las ciudades de más de 250.000 habitantes, donde residía el 23,8% de la población, solo contenían el 10,5% del total de viviendas vacías, unas 400.000 viviendas para todos los grandes centros de población.
Hay poblaciones en Galicia con más del 45% de casas vacías y en todas las áreas metropolitanas de Madrid, Barcelona, Málaga o Alicante, que es donde más demanda de vivienda existe, solo hay un 2 o 3 % de viviendas vacías.
Parece que es la España vaciada la que está llena de casas vacías.
En euskadi también, aunque a otra escala, las distancias son menores, sucede lo mismo, las viviendas deshabitadas se concentran también en los municipios más pequeños.
En la Encuesta sobre el Uso de la Vivienda (EUV) de 2023 del Gobierno Vasco, como dato se indica lo siguiente:
de las 43.053 viviendas deshabitadas 11.682 estan ofertadas en venta o alquiler y solo 25.450 se consideran «gestionables» es decir, viviendas que no están destinadas a segunda residencia, tampoco aparecen en el mercado en situación de oferta, están en condiciones de ser habitables y que además excluyen los
traslados del domicilio
Otra cuestión que manifiesta este documento es que probablemente el número total de viviendas vacías o ha ido saliendo al mercado o no estaba bien calculado.
En efecto, el recuento a nivel de Euskadi nos indica, como se comenta en los párrafos anteriores, que las viviendas vacías reales en 2023 son 43.053, un 62% de las que se registran en 2021 en el INE, 69.692.
Nivel de ocupación de las viviendas.
Ya había oído comentarios referidos a la abundancia de personas que viven solas pero los datos son muy relevantes.
| viviendas principales | Estado | Euskadi |
| Unipersonales | 28% | 31% |
| Con 2 personas | 29% | 31% |
| Con 3 o más personas | 43% | 38% |
Hogares unipersonales.
De acuerdo con los datos más recientes de fuentes oficiales, en 2024, el número de hogares unipersonales en España se situaba en 5.433.969, un 28% del total y de ellos, las personas mayores de 65 años ocupan aproximadamente 2,1 millones de hogares unipersonales (70% mujeres).
Las Personas menores de 65 años ocupan unos 2,9 millones de hogares unipersonales (60% hombres).
En Euskadi la cosa es aún más relevante, el 31% de los hogares (290.497) está ocupado por una sola persona y y son mayoría, algo más del 50%, los que están ocupados por personas de más de 65 años.
Además la proyección de futuro es de fuerte crecimiento estando previsto llegar en España a los 7,7 millones de hogares unipersonales en 2039.
Resto de Hogares.
Los hogares habitados por dos personas presentan cifras similares a los unipersonales, tanto en el Estado (5.554.171), como en Euskadi (290.698) , si bien es presumible que en este caso la cosa esté más repartida en cuanto a la edad de los ocupantes.
Su futuro es también de crecimiento, aunque menor que el los hogares unipersonales.
Es el parque de viviendas habitados por 3 o más personas es el más numeroso representando un 43,1% en el Estado (8.334.308) y un 38% en Euskadi (351.651).
La previsión es que su necesidad sea menor en el futuro dada la evolución de la demografía.
Viviendas Infrautilizadas.
Se pueden considerar viviendas infrautilizas los hogares unipersonales de personas mayores de 65 años ya que lo más probable es que:
- sean viviendas que en su día ocuparon 3 ó 4 personas y por tanto válidas para familias con varios componentes,
- estén en régimen de propiedad
- sean viviendas principales probablemente candidatas a ir quedando vacías y a ir saliendo al mercado en forma de herencia, convirtiéndose, como veremos, en la principal fuente de viviendas.
Conclusiones
La población actual en España es de 49 millones, ha crecido en los últimos años, desde 2021 a 2024, en cerca de 2 millones y la proyección a 2039 es de continuar creciendo hasta llegar a los 53,7 lo que comporta un crecimiento anual aproximado de 350.000 personas.
Las viviendas principales han aumentado en paralelo a la población, a finales de 2024 había 19.370.408 hogares con un incremento casi 1 millón entre 2021 y 2024 y una proyeccion de llegar a los 23 millones de viviendas en 2039 lo que conlleva a un crecimiento anual de 250.000 hogares.
Los casi 4 millones de viviendas vacías se concentran en un 90% en zonas de baja o muy baja demanda por lo que no son una gran solución, al menos de momento.
Hay más de 2 millones de viviendas unipersonales habitadas por personas de más de 65 años, viviendas que, por razones biológicas, irán saliendo al mercado a un ritmo aproximado de 140.000 anuales en los próximos 15 o 20 años.
La proyección a 2039 de las viviendas habitadas por 1 o 2 personas aumenta hasta el 65% del total pudiendo llegar hasta los 15 millones. Muchas de ellas (un 50% de las unipersonales = 3,8 millones), también estarán habitadas por personas mayores y también irán saliendo al mercado.
Fuentes de Información sobre vivienda.
Las principales fuentes de información que he consultado a través de mis ayudantes, Perplexity y Gemini, han sido las siguientes:
En el Estado
- El INE
En Euskadi
Continuará…..