A lo largo de las seis entradas anteriores he intentado analizar el problema del acceso a la vivienda desde diferentes puntos de vista. Me toca ahora en esta séptimo y último capítulo llegar a conclusiones y proponer medidas.
DIAGNOSTICO
Todo lo que he analizado apunta a un diagnóstico claro pero incómodo: el verdadero problema de acceso a la vivienda es el de quienes necesitan un alquiler asequible y no lo encuentran.
Y esas personas «que no pueden comprar y no encuentran un alquiler asequible» tienen nombres e historias muy concretos: una persona migrante que busca un lugar donde mejorar su vida, una madre sola que necesita un hogar digno para sus hijos y una persona joven que quiere emanciparse y todavía no puede comprar.
Y son estas mismas personas las que, al no existir vivienda pública, tienen que recurrir al alquiler del mercado libre que precisamente es quien les lleva a la pobreza e impide que puedan ahorrar para comprar en un futuro.
MIS CONCLUSIONES.
1ª. Sin informacion fiable no hay política de vivienda, hay opiniones.
Antes de hablar de programas y proyectos, vuelvo a insistir en algo que me parece fundamental: sin información fiable es imposible hacer política de vivienda. La cita de Deming —«sin datos no eres más que una persona con una opinión»— es acertada y en vivienda creo que predominan las opiniones.
La noticia que cité en el CAPITULO 5 de El País del 9 de marzo de 2026 sobre Aragón —que no sabe cuántas VPO tiene ni cuántos ciudadanos las quieren— no es una anécdota, es el síntoma de un problema estructural. El escándalo de la adjudicación irregular de viviendas protegidas de Alicante es otro episodio esclarecedor.
Por lo tanto lo primero es generar Sistemas de Información, con una doble vertiente:
- Registro de contratos de alquiler obligatorio e Informatización del control de las viviendas de alquiler libre, los arrendatarios y los arrendadores. Todas la viviendas que se alquilan deben estar registradas y todos los arrendadores y arrendatarios identificados para intercambiar información fiscal.
- Informatización de las entidades públicas que se dediquen expresamente a la gestión del parque público de viviendas en alquiler para que no se den titulares como los tristemente citados de Aragón y Alicante.
2ª. Una mayoría seguirá prefiriendo comprar que alquilar y ahora mucho más.
Tal y como pretendí demostrar en el CAPITULO 2 la postura preferente seguirá siendo la de comprar antes que alquilar, porque, de hecho, es lo que hacen todas las personas que pueden, sean de la ideología que sean.
Siempre ha sido así pero ahora, con los precios del alquiler por las nubes y los créditos hipotecarios más baratos que nunca, la cosa está más clara.
Opino que el porcentaje de personas que vivan en una vivienda de su propiedad, o compartida con el banco, se mantendrá en unas cifras similares o ligeramente inferiores a las actuales y lo harán con medios propios o con ayudas familiares, pero al final, la mayoría comprará.
3. El misterio de los caseros parece resuelto.
Una de las consecuencias de la falta de información sobre quién alquila y cuántas casas alquila, que describo en el CAPITULO 4, ha dado lugar a que la toma de decisiones, se base en gran medida en dos grandes falsedades sobre el mercado libre de alquiler:
- No es verdad afirmar que los responsables de la falta de vivienda asequible y los altos precios son los fondos buitre, como dicen ciertas izquierdas populistas, cuando se sabe que representan una parte ínfima del mercado.
- Es otra gran mentira decir que más del 90% de las viviendas alquiladas son de «pequeños propietarios particulares», como dicen las patronales del sector y ciertas derechas «serias» llamando pequeños a todos los propietarios particulares.
La verdad parece ser la que indica la investigación realizada en Barcelona , confirmada recientemente por el Informe «Un mercado dominado por multiarrendadores» :
Sí son una gran mayoría (90 %) los propietarios particulares, pero no todos tienen las mismas vivendas alquiladas, no todos son «pequeños propietarios».
Efectivamente la mayoría (89,1 %) son pequeños propietarios con 1 o 2 viviendas alquiladas, pero entre todos tienen menos de la mitad de las viviendas de alquiler:
| Tipo de «casero» | % | viviendas que alquilan |
| Con 1 o 2 viviendas | 89,1 % | 48.6 % |
| De 3 a 15 viviendas | 9,8 % | 26,3 % |
| Con 15 o más viviendas | 1.2% | 24.1% |
Por contra un pequeño 11% de propietarios, también particulares, son dueños del 50,4 % de las viviendas alquiladas, destacando que hay un 1,2 % de propietarios que son dueños nada menos que del 24 % del parque de alquiler.
Yo defendería que, de cara a tomar medidas diferenciadas, se creen dos únicas categorías de arrendadores en sustitución del confuso concepto de «gran tenedor» (que a veces significa 5 viviendas, a veces 10):
- Pequeños propietarios los que solo tienen en el mercado 1 ó 2 viviendas alquiladas.
- Caseros profesionales los que tienen 3 o más.
4ª. La solución tardará mucho y nadie quiere decirlo.
Igualmente me ha quedado claro que, incluso acertando con las medidas adecuadas, estamos hablando de un problema que tardará muchos años en resolverse. Hacen falta en España más de dos millones de viviendas de alquiler asequible para alcanzar la media de la UE.
Nadie parece estar dispuesto a reconocer que podría tardarse entre 15 y 20 años en resolver esta situación y por eso nadie se atreve a presentar un plan concreto.
Todos y todas se centran en ganar el relato del culpable, en echar la culpa a los «otros» y en hacer propuestas milagrosas en las que nadie confía, con razón.
5ª. La creación y el control de la vivienda asequible es fundamentalmente una cuestión Autonómica y Municipal.
En España, la creación y gestión de la vivienda pública asequible depende de forma directa y mayoritaria de las Comunidades Autónomas y no del Estado central.
El Estado central puede dar incentivos económicos y financiar y aprobar legislación básica como la Ley de Vivienda, las normativas fiscales, o la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Pero las Comunidades Autónomas son las principales «protagonistas» y si no hay colaboración entre el Estado y las Comunidades la solución se complica mucho.
Ellas deciden cuánta vivienda pública se edifica, dónde y cuándo, administran los pisos protegidos y gestionan las listas de demandantes y adjudicaciones, diseñan sus propias ayudas al alquiler, compra o rehabilitación y pueden aplicar o no las herramientas que el Estado central aprueba.
Esto explica por qué algunos territorios avanzan y otros permanecen estancados. En el futuro las diferencias pueden llegar a ser muy sustanciales.
Por otra parte, si no hay sintonía ente la Comunidad Autónoma y los Municipios también surgen dificultades ya que son los últimos quienes tienen las competencias de Urbanismo.
Habitualmente se suele entender que cuanto más cerca de las personas estén las instancias públicas las decisiones serán más democráticas.
Esto es así en general pero no siempre. Cuando el interés general choca con el particular como ocurre en el caso de construcción de bloques de viviendas asequibles o la instalación de energías renovables, surge el famoso «Sí, pero no aquí» o el también muy utilizado «Sí, pero no así» ante los que las autoridades cercanas se suelen mostrar muy sensibles.
Algún cambio de competencias urbanísticas de los municipios en favor de las comunidades cuando se trate de vivenda pública, sería muy conveniente de cara a aumentar las posibilidades de que el parque de alquiler asequible crezca.
6ª. Construir más vivienda libre ayuda, pero no es la solución.
¿Quién no ha escuchado la afirmación de que el problema de la vivienda es una cuestión de falta de oferta y que, por tanto, hay que construir más viviendas nuevas, y se entiende, claro, que libres?
Es verdad que se construye poca vivienda nueva, hemos pasado de las más de 600.000 anuales previas a la burbuja, a las cerca de 80.000 actuales, y en esta circunstancia hay sectores interesados en que se relajen las normativas actuales.
Pero resulta que la construcción de vivienda libre, debido al poco suelo disponible, a las estrictas normativas derivadas de la burbuja de 2008, a los nuevos estándares de calidad y al tipo de construcción que se hace resulta muy cara.
Supera en 2025 un precio medio nacional por vivienda de 300.000 €, y por eso, ni siquiera se vende todo lo que se construye .
Construir vivienda libre ayuda pero no es la solución por plazos y precios, ayuda porque suele ser la opción de mejora para personas con posibilidades económicas que a su vez dejan libres viviendas más económicas.
7ª. La solución tampoco es solo construir vivienda pública.
Está claro que el parque público de viviendas de alquiler deberá aumentarse de manera muy sustancial, en eso creo que no hay debate.
Pero es cierto que «construir lleva mucho tiempo y es muy caro», y eso es verdad tanto para la vivienda libre como para la protegida.
Conseguir dos millones de viviendas en un plazo de tiempo corto (10 años) requeriría una financiación y unos ritmos imposibles.
A modo de ejemplo, si las vivendas públicas fuesen de un tamaño contenido (45 a 60 m2) y tuviesen un precio medio de construcción de 180.000 €, construir 100.000 viviendas anuales implicaría una partida presupuestaria anual de 18.000 millones de euros y construir más que lo que se construye actualmente en el mercado libre.
Lo dicho, «construir lleva mucho tiempo y es muy caro».
El Plan VIVE del Gobierno de la Comunidad de Madrid y la colaboración público-privada.
Hay intentos de colaboración público-privada para aumentar el ritmo de construcción de viviendas como el Plan VIVE del Gobierno de la Comunidad de Madrid poniendo suelo público propiedad de la Administración a disposición del mercado para que construya viviendas de alquiler a precio asequible.
Las empresas constructoras y promotoras asumen la edificación y la explotación del alquiler por un tiempo determinado (habitualmente por unos 50 años) lo que les permite obtener una rentabilidad aproximada de un 6 % y tras este periodo, los inmuebles pasan de nuevo al patrimonio.
Hay algunas críticas sobre los precios del alquiler resultante en este tipo de promociones, hay quien los juzga elevados y tienen que renunciar, pero al margen de eso, se debiera analizar si realmente contribuyen a aumentar el ritmo de construcción respecto al que tendría el sector público en solitario construyendo en esos mismos terrenos públicos.
Sus defensores afirman que se multiplica por tres la velocidad de construcción y que además, al final la administración obtiene miles de viviendas asequibles sin tener que construirlas ni financiarlas.
Indudablemente, vistos los antecedentes, es arriesgado pensar que constructoras privadas aguanten 50 años dando soporte al mantenimiento y a la gestión de las viviendas, pero en principio yo creo que merece la pena considerar esta vía.
8ª. La verdadera solución será combinada.
Además de construir bien sea con medios públicos, con colaboración público-privada o con ambas, viendo los problemas de ritmo que existen, habrá que explorar otras vías adicionales que puedan ofrecer resultados más rápidos y económicos.
Dos son las líneas de actuación que aparecen como posibles:
- Captar vivienda privada ya existente y ponerla al servicio del alquiler asequible.
- Conseguir que el alquiler del mercado libre sea más asequible, ya que durante mucho tiempo será la principal alternativa habitacional existente.
9ª. Las herencias y el envejecimiento serán parte de la solución.
En todo el proceso de análisis que he realizado para la redacción de las entradas que he dedicado a la vivienda, éste es el aspecto, junto con la tipología de los caseros, que más me ha sorprendido.
El muy importante el número de viviendas usadas que salen al mercado a consecuencia de las herencias y que, a mi juicio, deberá formar parte relevante de la solución.
Hay ahora casi 6 millones de viviendas en las que viven una o dos personas mayores de 65 años y debido al envejecimiento de la población, se prevé que hasta 2065 cada vez habrá más viviendas usadas en el mercado procedentes de herencias, llegando hasta más de 300.000 anuales desde las 200.000 actuales.
Habrá por tanto una oferta masiva de vivienda usada, precisamente lo que necesita el sistema. La pregunta crucial es: ¿cómo captamos esas viviendas para el alquiler asequible en lugar de que vayan a la especulación?
10ª. Dos formas de captar vivienda usada para ampliar la oferta de vivienda asequible que ya funcionan y son replicables.
El programa Bizigune del Gobierno Vasco.
Bizigune es el programa de vivienda más conocido y el más utilizado en Euskadi. El Gobierno Vasco actúa como un intermediario: alquila la vivienda al propietario privado a un precio acordado (hasta un 95% del precio de referencia), garantiza el cobro de la renta, ofrece un seguro multirriesgo y devuelve el inmueble en perfecto estado al finalizar el contrato generando confianza al propietario.
Luego subalquila esa vivienda a un hogar en lista de espera de Etxebide a un precio notablemente inferior. En 2023, el 82,9% de los propietarios que llegaban al fin de su contrato lo renovaron. Eso es confianza ganada a pulso.
Actualmente en Euskadi hay cerca de 8.000 viviendas en el programa y se espera crecer hasta las 13.000 en 2036. Yo creo que es poco ambicioso el objetivo.
La gran cantidad de viviendas resultado de herencias que citaba en el apartado anterior es un mercado muy interesante para un programa de alquiler como Bizigune.
Pienso que con una fuerte publicidad en los medios y gestión directa con los propietarios, especialmente pequeños propietarios y herederos, formaría una parte importante de la solución al problema de la falta de vivienda de alquiler asequible.
La buena noticia es que este modelo es perfectamente replicable en cualquier comunidad autónoma. No requiere grandes inversiones en suelo ni en construcción, resulta más económico y sobre todo mucho más rápido porque ya existe. Requiere solo voluntad política, organización y, sí, datos sobre propietarios, herencias y herederos.
El Derecho de tanteo y retracto y los créditos del ICF de la Generalitat Catalana.
También de interés es la figura del derecho de adquisición preferente para incorporar vivienda pública a mayor velocidad que la Generalitat amplió. Un ejemplo de actuación ha sido la realizada por el Departament de Territori, que ha acordado la compra de 127 viviendas de InmoCaixa en L’Hospitalet de Llobregat. Además, tiene comprometida la adquisición de otras mil viviendas a esta entidad.
El derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) en Cataluña permite a la Generalitat o a los municipios comprar viviendas prioritariamente, a menudo a grandes tenedores de vivienda (personas jurídicas con 5 o más inmuebles, o físicas con 10 o más) y viviendas provenientes de daciones en pago o de ejecuciones hipotecarias, igualando el precio de un tercero.
Otra via que se está inciando es la de que el Institut Català de Finances (ICF) financie la compra de viviendas a grandes tenedores por parte de personas jurídicas o entidades. El ICF otorga al comprador privado un crédito a precio de mercado para la operación y éste se compromete a calificar los inmuebles adquiridos como protegidos de forma indefinida y permanente.
11ª. La Ley de Vivienda puesta en marcha para controlar los precios del alquiler ha tenido un resultado discutible.
Hay que regular de alguna forma el mercado del alquiler libre para que la rentabilidad de la inversión en vivienda para los arrendadores sea la suficiente para que exista un mercado, pero no con unos márgenes tan elevados como los actuales, que convierten la vivienda en mercancía para la especulación financiera y contribuyen al aumento de los precios.
Se habla de rentabilidades de dos dígitos gracias al alquiler, especialmente en las zonas más demandadas, lo que atrae a cada vez más inversores hacia la vivienda como negocio, y ya hemos visto que los caseros profesionales representan más de la mitad del mercado de alquiler.
La Ley de Vivienda estatal y sus zonas tensionadas es la idea puesta en marcha para controlar los precios que producen esa rentabilidad ha tenido un resultado discutible.
Se ha optado, probablemente por no contar con datos para gestionar, por la solución más fácil y de más impacto populista; hacer una Ley que tope los alquileres, obviando, en mi opinión, la complejidad del problema.
De entrada porque sólo se aplica en alguna de las autonomías ya que, como he apuntado, la competencia sobre vivienda depende mayoritariamente de las Comunidades y de los Municipios. Cataluña es la pionera en la aplicación de las zonas tensionadas y le están siguiendo Euskadi y Navarra.
En segundo lugar porque sus efectos no han sido lo satisfactorios que se esperaba.
Los efectos en Cataluña, de momento de la única que he obtenido datos, nos dicen que los precios bajaron modestamente en Barcelona (-8,9%) y en L’Hospitalet (-7,9%) en los primeros contratos firmados tras la regulación. Pero al mismo tiempo, el número de contratos de larga duración se desplomó un 19,7% en el conjunto de Cataluña.
Ha conseguido disminuír la oferta del mercado del alquiler en los dos tipos de arrendadores, en los pequeños propietarios por miedo y sensación de inseguridad jurídica y en los caseros profesionales porque han visto en el alquiler de temporada y en el alquiler de habitaciones un nicho de negocio todavía más rentable.
El negocio de estas últimas modalidades de alquiler ha parecido tan claro que, al igual que pasó con las viviendas turísticas, ha crecido también en otras zonas de alta demanda, aunque no estén aplicando la Ley de Vivienda ni las zonas tensionadas.
Se necesitará cerrar las vías de escape a la regulación. El alquiler de temporada y el alquiler por habitaciones no pueden seguir siendo el agujero por el que se vacía cualquier intento de control del mercado.
12ª. La Fiscalidad me parece un camino más interesante y flexible para controlar los precios del alquiler.
No todo es negativo en la Ley de Vivienda estatal. Su aportación más interesante es la puesta en marcha de las aplicaciones (SERPAVI) que establecen los indices de referencia del alquiler a lo que veo mucha utilidad ligándolos a la fiscalidad.
Si el tope de precios tiene el problema de reducir la oferta, una fiscalidad bien diseñada puede conseguir el objetivo pretendido, bajar los precios, actuando en un doble sentido,
1.-Potenciando que los pequeños propietarios alquilen conforme a los precios de referencia ofreciendo desgravaciones y seguridad.
En el caso vasco, las Diputaciones Forales aplican deducciones en el IRPF del 70% de los ingresos por alquiler para aquellos arrendadores que alquilen por debajo del índice de referencia o a través de programas públicos tipo Bizigune. Si además se contemplan medidas que les ofrezcan garantías frente a situaciones de impago, el mercado aumentará sustancialmente.
2.-Desincentivando a los caseros profesionales que no alquilen según los precios de referencia aplicando la progresividad impositiva incluyendo a los alquileres de temporada y por habitaciones.
Yo no soy economista pero me imagino que se podría determinar por parte de la Administración un «rentabilidad neta razonable de un ¿4 o 5 %?» que permita seguir existiendo a un mercado de alquiler y aplicar la progresividad impositiva necesaria para que la rentabilidad se mantenga en esos niveles «razonables».
13ª. Otras ideas que son replicables.
El Derecho subjetivo a la vivienda del Gobierno Vasco, la Generalitat Catalana y Navarra.
Tal como comento en el CAPITULO 5 el derecho se materializa mediante el pago de prestaciones económicas para ayudar a sufragar el alquiler en el mercado libre de quienes, teniendo derecho, no han recibido una vivienda pública de alquiler asequible.
En el caso del Gobierno Vasco, los programas Gaztelagun, Emantzipa y Gazteaval están destinados a ayudar a la emancipación juvenil, mientras que la PEV (Prestación Económica de Vivienda) es una ayuda de 300 € al mes para el alquiler destinada al resto de colectivos.
El problema de estas medidas es que, aun siendo necesarias, si no se ponen límites al precio del alquiler en el mercado libre, acaban contribuyendo a su aumento.
El seguro Alokaplus, un antídoto contra el miedo del pequeño propietario.
Una de las razones por las que muchos pequeños caseros no alquilan o retiran su piso del mercado es el miedo al impago. El programa Alokaplus del Gobierno Vasco funcionará como un seguro público: si el pequeño propietario alquila a precio de referencia y el inquilino deja de pagar, la Administración cubre la renta mientras se resuelve la situación. Sencillo, efectivo y muy necesario.
La calificación como Permanente y el destino al alquiler de todas las viviendas de protección pública.
En Euskadi, desde 2003, todas las viviendas públicas de la comunidad gozan de dicha calificación y desde 2015 además todas las viviendas protegidas se dedican al alquiler asequible.
Uno de los casos que se suele poner de ejemplo de buenas prácticas en materia de vivienda pública es el de Viena y gran parte del exito se debe a que el parque pública de alquiler no se vende nunca, permanece en el parque público indefinidamente. En españa la vivienda pública lo ha sido solo durante un período pasado el cual pasan a propiedad privada.
En Euskadi, aun llevando 23 años con la clasificación de permanente, se calcula en más de 54.000 las viviendas VPO que han perdido o van a perder su clasificación pasando a ser vendidas como vivienda libre, ¿cuántos cientos de miles de viviendas del resto del estado han perdido o perderán su protección?
El estado ha establecido por Ley en 2023 la calificación permanente pero no en todos los supuestos, ya que en algunos casos prevalece la normativa autonómica.
Resumen.
Dado que en los CAPITULOS 5 y 6 me he centrado en los planes del Gobierno Vasco y en un análisis de las necesidades actuales y futuras de Euskadi en materia de vivienda asequible, voy a tratar de imaginar, a modo de epílogo, cómo aplicaría las conclusiones a las que he llegado a mi propia comunidad, Euskadi.
Avanzo ya que muchas de las cosas que oigo sobre los planes del Gobierno Vasco en materia de vivienda suenan bien.
1.- Para generar información y tener control sobre el mercado del alquiler.
Sin estar seguros de qué viviendas están alquiladas, quienes son los arrendadores y por cuanto se contrata, no existe posibilidad alguna de intervención del mercado de alquiler, siempre habrá escapes, por eso este aspecto es decisivo.
1.1.-Por eso la primera medida sería establecer como obligatorio un Registro de Contratos y Viviendas de Alquiler, utilizando y mejorando el existente o creando uno nuevo.
Además de la identificación exacta de arrendadores y arrendatarios lo complementaría con datos catastrales para que la comunicación con los Catastros y las declaraciones de IRPF de las Haciendas Forales sea factible y frecuente. Haría controles periódicos de hogares en los que no viven los propietarios para detectar alquileres no declarados y actualizar el Registro.
1.2.-Realizaría en las Haciendas Forales procesos periódicos de cruce entre las declaraciones de IRPF de los arrendadores y arrendatarios con el Registro anterior para detectar incongruencias respecto a si se aplican o no los precios de referencia o se declaran o no los ingresos por alquiler de vivienda. Un control del fraude en este terreno dotaría de más recursos para destinarlos a aumentar el presupuesto de vivienda.
Depurar el sistema para que los precios de referencia sean adecuados es muy importante como explico a continuación.
El sistema de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI) es la herramienta que ha creado el Estado para la fijación de los Indices de Referencia que servirían de base para el control fiscal de los arrendadores y es la que se utiliza también en Euskadi.
El problema es que la fuente de información está basada en datos del Catastro y en la información que los arrendadores declaran en el IRPF. Yo diría que es bastante probable que los ingresos reales puedan ser superiores a los declarados y que en muchos casos ni se declaren.
En nuestro caso parece que es el Eustat el que facilita al Estado la información necesaria, que, me imagino, previamente las Haciendas Forales le habrán remitido.
Por eso yo parto de la base de que se debe hacer un importante esfuerzo en que el Registro y las Haciendas Forales controlen el mercado del alquiler y puedan mejorar la información en la que nos basaremos para aplicar las deducciones o la progresividad impositiva a los arrendadores segun corresponda.
1.3.- También me parece necesario un control en las Haciendas Forales de los ingresos de los arrendatarios del parque público de viviendas en alquiler para su comunicación a Alokabide y conseguir así que el sistema sea lo más sostenible posible y evitar fraudes.
2.- Generar nueva Vivienda Asequible con varios sistemas en paralelo.
Voy a trabajar con un horizonte temporal de 15 años y unas estimaciones anuales personales, sin mucho fundamento, solo a modo de ejemplo, para comprobar hasta dónde llegaríamos y cuanto nos costaría.
2.1.- Construcción de vivienda pública.
Me parece importante ser realistas sobre el número de viviendas públicas que se puede construir anualmente por precio y plazo. Creo además que sólo se debieran construir viviendas de pequeño tamaño entre 45 y 60 m2.
A modo de ejemplo, para 2026, hay un presupuesto previsto de 140 millones para 788 viviendas y se esperan acabar 1.600 viviendas.
El objetivo de 1.600 vivendas de nueva construcción previstas para 2026 me parece un objetivo anual realista para el sector público, incluso un tanto excesivo. Construir más creo que sólo sería posible con fuertes cambios urbanísticos y competenciales y con un gran aumento de medios técnicos en la administración de muy difícil cobertura.
| Ppto adicional | nro/año | 15 años | imp/unit | Mill de€ |
| VP nueva | 1.600 | 24.000 | 180.000 | 4.320 |
2.2.- Construcción de viviendas en colaboración público privada.
Con la misma filosofía del Plan VIVE madrileño, reconociendo la necesidad de aumentar el volumen de la construcción anual, pero con distintos actores, con actores con vocación de permanencia, como entidades de previsión, fundaciones e instituciones en lugar de promotores privados, el Gobierno Vasco habla de la creación de un Fondo Social de Vivienda.
La fórmula prevé el uso de suelo público en régimen de derecho de superficie, el mantenimiento de la titularidad pública del suelo, el desarrollo íntegro de promociones destinadas al alquiler, protección de largo plazo y una estructura financiera basada en capital público minoritario, inversión privada mayoritaria y deuda a largo plazo. De este modo, el suelo no se vende y los edificios revierten a la Administración una vez concluido el periodo establecido.
De momento es un anuncio pero que espero siga adelante ya que es muy necesario aumentar la capacidad de construcción y por tanto de oferta.
Este Fondo Social de Vivienda aspira a movilizar hasta 2.000 millones de euros y facilitar la promoción de unas 10.000 viviendas protegidas. Estimo en 200 millones el capital público, por dar alguna cifra.
| Ppto adicional | nro/año | 15 años | imp/unit | Mill de€ |
| Pub-Priv | 700 | 10.000 | 200.000 | 200 |
2.3 Construición mediante convenios con promotores privados.
Otro anuncio del Gobierno Vasco en la misma línea de aumentar el ritmo constructivo es la de permitir que promotores privados suscriban convenios con el Departamento de Vivienda y Agenda Urbana para desarrollar promociones destinadas a alquiler asequible protegido durante un plazo de 50 años, garantizando estabilidad, permanencia y control público sobre las condiciones de acceso.
Para hacer viables estas promociones, el Gobierno Vasco contempla ayudas de hasta 45.000 euros por vivienda y pretendería, en el mejor de los casos, alcanzar a 7.000 solicitantes de Etxebide con niveles de renta de entre 21.000 y 39.000 euros, un colectivo que sin situarse en los tramos más bajos de renta, encuentra crecientes dificultades para acceder al mercado libre.
| Ppto adicional | nro/año | 15 años | imp/unit | Mill de€ |
| Privada | 450 | 7.000 | 45.000 | 315 |
2.4.-Captar vivienda usada alquilándola como Gobierno a pequeños propietarios y a los herederos con el programa Bizigune, dando todo tipo de garantías a los arrendadatarios y ayudando a la rehabilitación si es necesaria.
Tiene, a mi juicio, un gran potencial este programa y por ello deberían hacerse continuas campañas de publicidad y realizar gestión directa con los propietarios y herederos.
También me parecería interesante, si fuese posible, un convenio con las inmobiliarias para que realicen gestión con propietarios cercanos y para que detecten viviendas que en las cadenas de procesos de compraventa resulten interesantes por su precio.
Yo establecería un objetivo de crecimiento similar al de la construcción, 1.600 alquileres anuales.
Dado que está previsto que para 2026 se llegue a 8.400 vivendas y la partida presupuestaria del programa Bizigune es de 50 millones de euros, deduzco que cada vivenda del programa le supone al Gobierno Vasco unos 6.000 euros anuales. Por lo tanto 1.600 más cada año implicarían ir aumentando la partida destinada a Bizigune en unos 10 millones de euros cada nuevo ejercicio.
| Ppto adicional | nro/año | 15 años | imp/unit | Mill de€ |
| Bizigune | 1.600 | 24.000 | 6.000/año | 1.200 |
En mi opinión merecería la pena invertir en aplicaciones que controlen eficazmente los ingresos de quienes son beneficiarios del sistema y cobrar siempre un alquiler que suponga el 30% de los mismos.
6.000 euros anuales implican un diferencial mensual entre la renta que se abona al propietario y la que paga el arrendatario de 500 euros, lo que me parece excesivo.
2.5.- Comprar vivienda usada, especialmente la más barata, y rehabilitarla.
Los barrios obreros de los años 50 y 60 están llenos de casas que nadie quiere. Rehabilitadas, son viviendas dignas, pequeñas, bien distribuidas. Y tienen una ventaja moral: contribuyen a la regeneración del barrio sin segregación, en lugar de crear guetos de pobreza.
Hay barrios completos que se ha ido vaciando, incluso facilitando a los antiguos habitantes otras alternativas habitacionales, por existir proyectos de derribo y creación de nuevas edificaciones. Quizá sea más eficaz y más rápida su rehabilitación y asignación posterior a solicitantes de Etxebide.
Voy a fijar un objetivo anual de 300 viviendas.
| Ppto adicional | nro/año | 15 años | imp/unit | Mill de€ |
| Compra | 300 | 4.500 | 100.000 | 450 |
2.4.-Implementar y utilizar el derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) sobre ventas de grandes tenedores y ejecuciones hipotecarias.
No me atrevo a aventurar el número de viviendas que en el caso de Euskadi se podrían captar por este sistema; parece más propio de zonas más pobladas.
2.6.- Total viviendas y presupuesto.
Con unos números que, al verlos todos juntos en una misma tabla, me cuesta admitir que se puedan gestionar anualmente, llegaríamos en 15 años a las 70.000 vivendas de alquiler asequible que junto con las 24.000 actuales nos llevaría a una tasa de vivenda asequible a niveles europeos.
| Ppto adicional | nro/año | 15 años | imp/unit | Mill de€ |
| VP nueva | 1.600 | 24.000 | 180.000 | 4.320 |
| Pub-Priv | 700 | 10.000 | 200.000 | 200 |
| Privada | 450 | 7.000 | 45.000 | 315 |
| Bizigune | 1.600 | 24.000 | 6.000/año | 1.200 |
| Compra | 300 | 4.500 | 80.000 | 450 |
| 4.650 | 69.500 | 4.890 |
3.- Reducir precios en el Mercado libre de alquiler con la fiscalidad.
Si bien en el mercado libre no conseguiremos unos precios de alquiler como los controlados por la administración a través de Etxebide, sí será posible hacer que bajen tomando medidas que lo favorezcan.
Ya he comentado que la vía de topar los precios no me parece exitosa y por eso defiendo el control estricto de las vivendas de alquiler, como apunto en el el primer punto de este apartado, y la utilización de la fiscalidad para regular los precios:
3.1.- Favoreciendo fiscalmente a los pequeños propietarios (con 1 o 2 viviendas alquiladas) que apliquen los precios de referencia o se acojan a programas públicos con deducciones de hasta el 70% en irpf en las tres Haciendas Forales.
Haciendo también fuertes campañas que contribuyan a quitar miedo a este segmento ofreciéndoles sistemas que aporten seguridad jurídica ante impagos y ante la inkiocupación.
3.2.-Penalizando fiscalmente a través de una imposición progresiva a aquellos de los caseros profesionales (3 o más viviendas alquiladas) que no apliquen los precios de referencia de tal forma que la rentabilidad que consigan sea razonable y no la actual. Por el contrario, se podrían aplicar beneficios fiscales, inferiores a los de los pequeños propietarios, a los caseros que sí lo hagan.
4.- Mantener el derecho subjetivo a la vivienda.
No queda más remedio que mantener el presupuesto destinado a sostener el derecho subjetivo a la vivienda que obliga a establecer ayudas a quienes, teniendo derecho, no pueden difrutar de una alquiler asequible. Indudablemente irá disminuyendo a medida que vayamos disponiendo de mayor parque público.
| Derecho subjetivo | 2026 | |
| Prestación Económica Vivienda (PEV) | 65,0 | 18.000 hogares |
| Programa Gaztelagun | 28,2 | 9.500 jóvenes |
| Programa Ematzipa | 32,0 | 9.000 jóvenes |
CONCLUSION FINAL.
Tras dedicar siete entradas a analizar el problema, no de la vivienda en general como pensaba, sino el problema de la falta de vivienda de alquiler asequible, tengo que decir que creo que es posible hacer un plan que lo resuelva. Eso sí, llevará mucho tiempo. Me atrevería a decir además, visto lo visto, que estoy en una comunidad que, más o menos, lo tiene enfocado aunque falta mucho por concretar.
También hay que decir que no será barato. Yo, probablemente sin tener en cuenta cantidad de cosas y haciendo la cuenta de la vieja, he llegado a la conclusión de que se necesitarán casi cinco mil millones de euros para construir nueva vivienda y un presupuesto creciente respecto al actual, que ya es el mayor de todos los tiempos.
| 2022 | 2026 | 2041 | |
| Presupuesto | 326 | 596 | 980 |
Espero no haberme equivocado demasiado y que algo de lo que he aprendido y cuento en estas entradas, sirva para aclarar la situación y generar cierta tranquilidad, porque, aunque, como digo, no será barato, tampoco me parece imposible. Es cuestión de seriedad y continuidad.